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Saul Centers($BFS) 경영진, 1분기 실적 부진에도 38만 달러 대규모 주식 매수... 7% 배당률 매력적이나 314% 부채비율 우려

2025.05.21 20:43

소매 및 혼합용도 부동산 투자 신탁(REIT)인 Saul Centers($BFS)의 최고 경영진이 최근 약 38만 달러(약 5억 원) 규모의 대규모 주식 매수를 단행했습니다. 이는 회사의 1분기 수익이 예상치를 하회하고 주가가 하락한 직후 나타난 주목할 만한 자신감 표현으로 볼 수 있습니다. $BFS의 회장인 Francis Saul II는 5월 13일과 14일 이틀에 걸쳐 총 10,000주 이상을 매수했습니다. 5월 13일에는 주당 33.59달러에 7,179주(총 241,163달러), 다음 날에는 주당 32.22달러에 2,821주(총 93,721달러)를 추가 매수했습니다. 이어서 David Pearson 사장도 5월 21일에 주당 32.96달러에 1,362주(총 44,892달러)를 매수했습니다. 이러한 연속적인 내부자 매수는 특히 Saul Centers가 5월 초에 부진한 1분기 실적을 발표한 이후 이루어졌다는 점에서 의미가 있습니다. 5월 9일, Saul Centers는 1분기 조정 주당순이익(EPS)이 0.29달러를 기록했다고 발표했는데, 이는 작년 같은 기간의 0.45달러와 애널리스트 예상치인 0.34달러를 모두 하회하는 수치였습니다. 그러나 매출은 전년 동기 대비 7.2% 증가한 71.86백만 달러로, 예상치인 69.76백만 달러를 상회했습니다. Saul Centers는 워싱턴 DC/볼티모어 대도시 지역에 집중된 62개 부동산을 관리하는 중소형 REIT입니다. 포트폴리오는 50개의 커뮤니티 및 근린 쇼핑센터, 8개의 복합용도 부동산, 그리고 4개의 비운영 토지 및 개발 부지로 구성되어 있으며, 총 임대 가능 면적은 약 1,020만 평방피트에 달합니다. 회사 영업이익의 85% 이상이 워싱턴 DC/볼티모어 지역에서 발생하고 있어 지역적 집중도가 높은 특징을 보입니다. 최근 내부자 매수가 이루어진 시점은 특히 주목할 만합니다. 미국 시장은 무역 긴장, 인플레이션 우려, 그리고 최근 Moody's의 미국 국가 신용등급 하향 조정(Aaa에서 Aa1로)으로 인해 변동성이 높았습니다. 더욱이 Saul Centers의 주가는 4월 초부터 급격한 하락을 겪었으며, 4월 8일에는 31.64달러까지 떨어졌다가 최근에는 34달러 선으로 회복하는 모습을 보였습니다. 내부자 매수에 관한 주석에 따르면, Francis Saul II의 거래는 이사진을 위한 이연보상제도에 따른 가상 주식(phantom shares)과 관련이 있습니다. 이 가상 주식은 특정 조건에 따라 보통주로 전환될 수 있습니다. David Pearson의 경우, 2025년 5월 17일에 확정된 제한주식 보상에 대한 배당금으로 주식을 취득했습니다. 이러한 거래는 단순한 시장 매수가 아닌 복잡한 보상 구조의 일부이지만, 여전히 경영진이 회사 주식에 대한 익스포저를 늘리는 결정을 내렸다는 점에서 중요합니다. Saul Centers의 재무 상태를 살펴보면, 회사는 높은 레버리지를 가지고 있습니다. 부채 대 자본 비율은 약 314%로, REIT 섹터에서도 평균 이상입니다. 또한 현금성 자산은 9.04백만 달러에 불과하고 유동비율은 0.20으로 낮은 단기 유동성을 보이고 있습니다. 그러나 영업마진은 41.19%로 높고, 특히 주목할 만한 점은 약 7%에 달하는 매력적인 배당수익률입니다. 다만 배당성향이 160.54%로 순이익을 초과하고 있어 장기적인 지속가능성에 의문이 제기될 수 있습니다. "회사의 경영진이 자사주를 매수한다는 것은 일반적으로 긍정적인 신호로 해석됩니다. 특히 실적이 예상을 밑돌았음에도 불구하고 이러한 매수가 이루어졌다는 것은 더욱 의미가 있습니다," Washington REIT 전문 애널리스트는 말합니다. "그러나 이 경우, 거래의 일부가 보상 계획과 관련되어 있어 순수한 시장 신뢰도의 표현으로만 해석하기는 어렵습니다." 애널리스트들은 Saul Centers에 대해 여전히 낙관적인 전망을 유지하고 있습니다. 중앙값 12개월 목표 주가는 47달러로, 현재 가격에서 약 39%의 상승 잠재력을 암시합니다. 평균 애널리스트 평가는 '매수'를 유지하고 있으며, Zacks Equity Research는 BFS에 Rank #2(매수)를 부여했습니다. 현재 8억 1,100만 달러의 시가총액을 가진 Saul Centers는 P/E 비율 약 23배, P/S 비율 2.98배로 거래되고 있습니다. 이는 REIT 섹터 내에서 적절한 수준으로 볼 수 있지만, P/B 비율은 5.71배로 다소 높은 편입니다. Saul Centers는 최근 실적 부진에도 불구하고 꾸준한 매출 성장과 혼합용도 개발 프로젝트를 통한 포트폴리오 다각화 노력을 보여주고 있습니다. 2024년 10월 1일, 회사는 452개의 아파트로 구성된 Twinbrook Quarter Phase 1을 완공했으며, 이는 앞으로의 성장 방향을 보여주는 신호입니다. 부동산 투자 신탁에 관심이 있는 투자자들은 Saul Centers의 높은 배당수익률과 경영진의 최근 주식 매수를 긍정적으로 볼 수 있습니다. 그러나 높은 부채 비율과 한 지역에 집중된 포트폴리오는 주의해야 할 위험 요소입니다. 또한 배당성향이 순이익을 초과하는 점은 장기적인 배당 지속가능성에 의문을 제기할 수 있습니다. 높은 임원진의 내부자 매수는 일반적으로 긍정적 신호이지만, 이번 경우에는 보상 구조와 연계되어 있어 그 의미를 해석할 때 주의가 필요합니다.

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