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선 커뮤니티($SUI) 이사, 43만 달러 매수로 신뢰 표명...56억 달러 마리나 매각 후 핵심사업 집중

2025.06.09 23:05

선 커뮤니티($SUI)의 이사 제프 블라우가 5월 23일 주당 117.99달러에 3,665주를 매수하며 43만 2천 달러(약 5억 8천만 원)를 투자했다고 6월 9일 SEC 공시를 통해 확인됐다. 이번 매수는 동사 주가가 4월 중순 110달러 근처 저점에서 회복세를 보이는 시점에 이뤄져 경영진의 자신감을 보여주는 신호로 해석된다. 선 커뮤니티는 시가총액 155억 달러 규모의 대형 부동산투자신탁(REIT)으로, 미국과 캐나다, 영국에서 조립주택 커뮤니티, 레크리에이션 차량(RV) 단지, 마리나 등을 운영하고 있다. 1975년 설립된 이 회사는 현재 645개 개발 부동산에서 약 17만 6천 개의 개발 부지와 4만 8천 개 이상의 선박 정박지를 보유하고 있다. 주요 경쟁사로는 에퀴티 라이프스타일 프로퍼티스(ELS), 캠든 프로퍼티 트러스트(CPT), UMH 프로퍼티스(UMH) 등이 있다. 제프 블라우 이사의 이번 매수는 특히 주목할 만하다. 그는 유한책임회사를 통해 주식을 보유하고 있으며, 해당 회사의 매니저 겸 멤버로 활동하고 있다. 공시에 따르면 블라우는 자신의 금전적 이익을 제외하고는 보고된 증권에 대한 실질적 소유권을 부인한다고 명시했다. 이는 복잡한 지분 구조를 시사하지만, 여전히 경영진의 확신을 보여주는 긍정적 신호로 받아들여진다. **내부자 거래 패턴을 보면 흥미로운 대조를 발견할 수 있다.** 2024년 8월 5일 벡스터 언더우드 CEO(당시)가 주당 131.43달러에 3천 주를 매도하며 39만 4천 달러를 현금화했던 것과 비교하면, 현재 주가 수준에서의 이사 매수는 더욱 의미있는 투자 판단으로 해석된다. 올해 들어 선 커뮤니티 주가는 상당한 변동성을 보였다. 2월 말 131달러 근처에서 최고점을 기록한 후 4월 중순 110달러대까지 하락했다가, 최근 124달러 수준까지 회복하며 8%가량 반등했다. 이러한 주가 움직임은 회사의 주요 전략적 변화와 밀접한 관련이 있다. **가장 주목할 만한 변화는 2월 블랙스톤에 56억 5천만 달러에 매각한 세이프 하버 마리나 사업부다.** 이번 매각으로 선 커뮤니티는 부채를 크게 줄이고 핵심 사업인 북미 조립주택과 RV 포트폴리오에 집중할 수 있게 됐다. 거래 완료 후 북미 조립주택 및 RV 포트폴리오가 순운영수익의 90%를 차지할 것으로 예상된다고 회사는 발표했다. 재무적으로 선 커뮤니티는 견고한 현금 흐름을 생성하고 있다. 지난 12개월간 운영 현금 흐름은 8억 6천 590만 달러, 레버리지 프리 캐시플로는 12억 1천만 달러를 기록했다. 그러나 부채비율이 110.55%로 높은 편이어서 금리 상승 환경에서는 리파이낸싱 위험을 주의 깊게 모니터링해야 한다. 최근 실적 발표에서는 엇갈린 결과를 보였다. 2024년 4분기 주당 조정손실이 1.76달러로 전년 동기 65센트 손실에서 확대됐지만, 매출은 7억 4천 590만 달러로 전년 대비 2.6% 증가하며 애널리스트 예상치 7억 2천 218만 달러를 상회했다. 2025년 1분기에는 주당 조정손실 34센트를 기록하며 예상치를 밑돌았고, 매출도 4억 7천 20만 달러로 30% 감소했다. **애널리스트들은 여전히 낙관적 전망을 유지하고 있다.** 현재 컨센서스 등급은 '매수'이며, 12개월 목표주가 중간값은 135달러로 현재 주가 대비 약 8% 상승 여력을 시사한다. 특히 제프리스는 4월 '매수' 등급으로 커버리지를 개시하며 목표주가를 150달러로 설정했다. 이는 현재 주가 대비 약 25.8%의 상승 가능성을 의미한다. 제프리스는 마리나 사업 매각 후 핵심 조립주택 사업에 집중하게 된 점과 비용 구조조정, 경영진 교체, 재무 레버리지 감소 등을 긍정적 요인으로 꼽았다. 다만 일부 브로커리지는 여전히 신중한 입장을 보이고 있다. 뱅크오브아메리카는 2024년 11월 등급을 '중립'에서 '언더퍼폼'으로 하향 조정하며 목표주가를 147달러에서 114달러로 대폭 인하한 바 있다. **REIT 섹터 전반의 도전 과제도 고려해야 한다.** 연준의 금리 정책 변화에 민감한 부동산 투자신탁들은 현재 까다로운 환경에 직면해 있다. 인플레이션 우려와 무역 긴장 고조로 인한 시장 변동성 확대는 REITs에게 부담 요인이다. 특히 선 커뮤니티처럼 높은 레버리지를 보유한 기업들은 차익 재융자 시점과 조건에 더욱 민감할 수밖에 없다. 그럼에도 불구하고 선 커뮤니티의 사업 모델은 여전히 매력적이다. 조립주택과 RV 커뮤니티는 상대적으로 안정적인 임대수익을 제공하며, 베이비붐 세대의 은퇴와 함께 RV 여행 수요가 증가하는 인구 구조적 변화의 수혜를 받을 것으로 예상된다. 또한 전통적인 주택 가격 상승으로 인해 조립주택에 대한 수요도 꾸준히 증가하고 있다. **향후 6개월간 주목할 요인들로는 2분기 실적 발표와 마리나 사업 매각 완료 후 재무구조 개선 효과가 있다.** 애널리스트들은 2025년 2분기 주당 순이익을 67센트로 예상하고 있으며, 매출은 6억 1천 500만 달러로 전망하고 있다. 연간 기준으로는 2025년 매출이 마리나 사업 매각 영향으로 26.98% 감소할 것으로 예상되지만, 2026년에는 5.19% 성장으로 반전될 것으로 전망된다. 배당 측면에서 선 커뮤니티는 연간 4.16달러의 배당을 지급하며 약 3.34%의 배당수익률을 제공한다. 다만 배당성향이 453%로 매우 높아 순이익 기준으로는 배당 지속가능성에 대한 우려가 있다. 하지만 REIT의 특성상 감가상각비 등 비현금 비용이 크기 때문에 실제로는 강력한 현금 흐름이 배당을 뒷받침하고 있다. **중장기적으로 선 커뮤니티는 핵심 사업 집중 전략이 성공할 경우 안정적인 성장을 기대할 수 있다.** 마리나 사업 매각으로 확보한 현금을 활용해 부채를 줄이고, 높은 수익성을 보이는 조립주택 및 RV 커뮤니티 확장에 투자할 수 있기 때문이다. 또한 영국과 캐나다 시장에서의 성장 기회도 여전히 유효하다.

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