MDRR

메달리스트 다이버시파이드 리츠($MDRR), 30건 내부자 거래 모두 매수...고부채 속 경영진 확신 신호

2025.06.14 03:54

메달리스트 다이버시파이드 리츠($MDRR)는 미국 남동부 지역의 상업용 부동산에 특화된 소형 부동산투자신탁으로, 약 78만 2천 평방피트 규모의 10개 자산을 보유하고 있다. 버지니아에 본사를 둔 이 회사는 저평가되거나 활용도가 낮은 상업용 부동산을 인수해 개선을 통해 가치를 높이는 전략을 구사한다. 현재 $MDRR이 투자자들의 주목을 받고 있는 이유는 재무적 어려움 속에서도 경영진이 보여주는 극도로 강력한 매수 신호 때문이다. 지난 1년간 총 30건의 내부자 거래가 모두 매수였으며, 단 한 건의 매도도 없었다는 점이 이례적이다. 특히 CEO 프랭크 카바너의 매수 행보가 눈에 띄는데, 2024년 6월부터 2025년 6월까지 지속적으로 자사주를 매수해왔다. 카바너 CEO의 가장 큰 규모 매수는 2024년 11월 15일 2만 917주를 약 25만 7천 달러에 매수한 것이었다. 또한 2024년 6월에는 이틀 연속으로 총 3만 4,680주를 약 40만 8천 달러에 매수하기도 했다. CFO 찰스 윈 주니어 역시 소액이지만 꾸준히 자사주를 매수하고 있어, 경영진 전체가 회사의 미래에 대해 강한 확신을 보이고 있음을 알 수 있다. 하지만 $MDRR의 재무 상황은 녹록지 않다. 지난 12개월 매출은 949만 달러에 그쳤고, 순손실은 234만 달러를 기록했다. 부채비율은 192.51%로 매우 높은 수준이며, 주당순이익은 -1.94달러의 적자를 보이고 있다. 이는 일반적인 REIT의 부채비율 50-100% 범위를 크게 상회하는 수치로, 금리 변동이나 시장 하락에 취약한 구조를 나타낸다. 그럼에도 불구하고 주목할 점은 회사의 레버리지드 프리캐시플로가 170만 달러의 양수를 기록하고 있다는 것이다. 이는 순손실에도 불구하고 실제 현금 창출 능력이 있음을 의미한다. 또한 회사는 2024년 10월 신용한도를 150만 달러에서 400만 달러로 확대하여 유동성을 개선했으며, 2025년 1월에는 우선주 일부를 상환하여 자본구조 개선에 나섰다. $MDRR의 주가는 지난 1년간 $10.95-$15.00 범위에서 등락했으며, 현재 $11.68 수준에서 거래되고 있다. 5년간 누적 수익률은 -65.4%로 S&P 500 대비 크게 부진한 성과를 보였지만, 베타값이 0.26으로 낮아 변동성이 상대적으로 작다는 특징이 있다. 이는 위험 회피 성향의 투자자들에게는 매력적인 요소가 될 수 있다. 업계 전문가들은 소형 REIT의 경우 규모의 경제 부족과 자본 조달의 어려움이 항상 과제라고 지적한다. 특히 $MDRR처럼 시가총액이 1,715만 달러에 불과한 경우, 기관투자자들의 관심을 끌기 어렵고 유동성도 제한적이다. 하지만 바로 이런 이유로 내부자들의 지속적인 매수가 더욱 의미 있는 신호로 해석될 수 있다. 경영진의 매수 패턴을 보면 단순한 의례적 매수가 아니라 강한 확신에 기반한 것으로 보인다. CEO가 자신의 순자산을 회사 주식에 지속적으로 투자하고 있다는 것은 단순히 주가 방어 차원을 넘어선 것으로 해석된다. 특히 연속적인 적자 상황에서도 이런 매수세를 유지한다는 것은 경영진이 외부에서 알려지지 않은 긍정적 변화나 기회를 보고 있을 가능성을 시사한다. 앞으로 주목해야 할 요소는 여러 가지다. 우선 2025년 4월 발표된 1억 달러 규모 신주 발행 가능성이 실제로 진행될지 여부다. 이는 부채 축소나 신규 투자를 위한 자금 조달 목적으로 보이지만, 기존 주주들에게는 지분 희석 우려를 낳을 수 있다. 또한 분기별 실적 발표에서 매출 감소세가 언제 멈출지, 그리고 레버리지드 프리캐시플로가 지속적으로 양수를 유지할 수 있을지가 관건이다. 단기적으로는 내부자 매수세가 지속되는 한 주가 하방 압력이 제한될 가능성이 높다. 경영진이 직접 주식을 매수하고 있어 추가 하락 시 매수 세력으로 작용할 수 있기 때문이다. 하지만 고부채 구조상 금리 상승이나 부동산 시장 침체 시에는 큰 타격을 받을 수 있어 주의가 필요하다. 장기적으로는 회사의 가치 창출 전략이 성공하느냐가 핵심이다. 저평가된 상업용 부동산을 매수해 개선을 통해 가치를 높이는 모델이 효과를 발휘한다면, 현재의 높은 부채비율도 레버리지 효과를 통해 주주가치 증대로 이어질 수 있다. 반대로 부동산 시장이 침체되거나 임대 수요가 감소한다면 현재의 재무구조는 큰 부담이 될 수 있다. 결론적으로 $MDRR은 높은 위험과 높은 잠재 수익이 공존하는 투자처다. 지속적인 적자와 고부채라는 명확한 위험 요소가 있지만, 경영진의 강력한 매수 신호와 양의 현금흐름 창출 능력은 긍정적 요소로 작용한다. 위험 감수 능력이 높고 소형 REIT의 특성을 이해하는 투자자라면 검토해볼 만한 종목이지만, 포트폴리오에서 차지하는 비중은 제한적으로 가져가는 것이 바람직하다.

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