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프레시디오($SQFT) CEO 1억 원 매수에도 주가 44% 급락, 부채비율 256%의 충격적 현실

2025.06.23 20:59

프레시디오 프로퍼티 트러스트($SQFT)가 투자자들에게 강력한 경고 신호를 보내고 있다. 모델홈과 상업용 부동산을 운영하는 이 소규모 REIT는 CEO의 적극적인 매수 행동과 처참한 기업 실적 사이의 극명한 대조를 보여주며, 내부자 거래만으로는 투자 판단을 해서는 안 된다는 교훈을 제공하고 있다. 프레시디오는 선벨트 지역의 모델홈을 삼중순임대 방식으로 임대하고 콜로라도를 중심으로 오피스, 산업, 소매 부동산을 운영하는 다각화된 REIT다. 약 15명의 직원으로 운영되는 이 회사는 안정적인 임대수익 창출을 목표로 하지만, 현실은 정반대 방향으로 흘러가고 있다. CEO 잭 헤일브론의 매수 행동은 그야말로 '역설의 교과서'다. 2024년 6월부터 2025년 6월까지 30건의 매수 거래를 통해 총 16만 6천 달러 상당의 자사 주식을 사들였다. 특히 주가가 $8.1에서 $4.55로 44% 급락하는 와중에도 멈추지 않고 매수를 지속했다. 그의 가족회사인 Puppy Toes Inc와 Centurion Counsel Inc를 통한 간접 보유분까지 포함하면 상당한 규모다. 하지만 CEO의 확신과 달리 기업의 재무 상황은 파국적이다. 연간 매출이 1,826만 달러에 그치며 전년 대비 13.9% 감소했고, 순손실은 무려 2,042만 달러에 달한다. 더 충격적인 것은 부채비율이 256.56%로 자기자본의 2.5배가 넘는 부채를 지고 있다는 점이다. 유동비율 0.45는 단기 유동성 위험을 시사한다. 시장은 이미 답을 내렸다. 2024년 3월 시가총액 1억 6,531만 달러에서 현재 546만 달러로 96% 이상 폭락했다. 거래량도 하루 평균 3,680주에 불과해 유동성마저 극도로 제한적이다. 회사는 결국 2025년 5월 1:10 역분할을 단행했고, 6월에야 겨우 나스닥 최소호가 요건을 재충족했다. 특히 주목할 점은 2025년 5월 20일 제임스 더피 이사가 1,800주를 매도한 사건이다. CEO가 지속적으로 매수하는 와중에 다른 내부자가 매도에 나선 것은 경영진 내부에서도 견해 차이가 있음을 시사한다. 투자자들이 경계해야 할 명확한 신호들이다. 영업현금흐름이 1만 9,800달러에 불과해 사실상 현금 창출 능력이 마비된 상태다. 자산수익률(ROA) -0.23%, 자기자본수익률(ROE) -36.84%는 자산과 자본 모두에서 가치 파괴가 진행 중임을 보여준다. REIT 업계 평균과 비교해도 프레시디오의 상황은 극단적이다. 주가순자산비율(P/B) 0.19는 장부가치의 5분의 1 수준이고, 주가매출비율(P/S) 0.31은 업계 평균 2-3의 10분의 1에 불과하다. 시장이 이 회사의 생존 가능성 자체를 의심하고 있다는 의미다. 가장 가능성 높은 시나리오는 추가적인 구조조정이나 자산 매각을 통한 부채 감축이다. 하지만 현재의 시장 상황에서 적정 가격에 자산을 처분하기는 쉽지 않을 것으로 보인다. 낙관적 시나리오라면 선벨트 지역 부동산 시장 회복과 함께 임대수익이 개선되는 경우지만, 현재의 재무구조로는 그 시점까지 버틸 수 있을지 의문이다. 위험 신호를 확인하는 구체적 지표로는 분기별 영업현금흐름이 마이너스로 전환되거나, 부채 상환 일정에 차질이 생기는 경우, 또는 나스닥 상장 요건을 재차 위반하는 상황을 들 수 있다. 반대로 긍정적 변화를 확인하려면 분기 매출이 전년 동기 대비 증가 전환되고 영업손실 폭이 현저히 줄어드는 모습을 봐야 한다. 프레시디오 사례는 내부자 매수가 항상 긍정적 신호는 아니라는 점을 명확히 보여준다. CEO의 지속적인 매수에도 불구하고 주가는 계속 하락했고, 기업의 근본적인 문제는 해결되지 않았다. 투자자들은 내부자 거래 패턴보다는 재무제표와 현금흐름, 부채 구조에 더 주목해야 한다는 교훈을 얻을 수 있다.