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CTO 리얼티 그로스($CTO), 공매도 공격 다음날 CEO 포함 임원진 일제히 자사주 매수... 8.89% 배당의 기회인가 함정인가

2025.06.26 23:04

CTO Realty Growth ($CTO)가 흥미로운 신호를 보내고 있다. 공매도 전문 기관의 공격 직후 경영진이 일제히 자사주 매수에 나서면서, 이 소형 REIT에 대한 투자자들의 관심이 급증하고 있다. CTO Realty Growth는 플로리다 윈터파크에 본사를 둔 다각화된 부동산투자신탁으로, 주로 미국 동남부와 서남부 고성장 지역의 소매용 부동산을 소유·운영한다. 회사는 Carolina Pavilion, Millennia Crossing, Lake Brandon Village 등 주요 쇼핑센터들을 포트폴리오로 보유하고 있으며, Alpine Income Property Trust (NYSE: PINE)의 외부 운용사 역할도 담당하고 있다. 투자자들이 주목해야 할 핵심은 6월 25일과 26일 사이에 벌어진 극적인 상황 전개다. Wolfpack Research가 CTO에 대해 재무 부정행위 의혹을 제기하며 공매도 보고서를 발표했고, 이로 인해 주가가 급락했다. 그런데 바로 다음 날인 6월 26일, 존 앨브라이트 CEO를 비롯한 경영진 4명이 동시에 자사주 매수에 나섰다. 이는 단순한 우연이 아니라 경영진의 강력한 신뢰 표출로 해석된다. 특히 앨브라이트 CEO의 행보가 눈에 띈다. 그는 2024년 11월 29,488주를 주당 $20.71에 매도해 $610,578을 회수했었다. 하지만 6월 26일에는 3,800주를 주당 $17.05에 매수하며 $64,808을 투입했다. CEO가 7개월 만에 매도에서 매수로 입장을 바꾼 것은 회사 전망에 대한 인식 변화를 시사한다. 조지 브로카우 이사($33,880), 다니엘 스미스 SVP($17,001), 필립 메이즈 SVP($17,290)도 같은 날 매수에 동참했다. 공매도 보고서의 핵심 주장들을 살펴보면, Wolfpack Research는 CTO의 재무 공시 신뢰성과 배당 지속가능성에 의문을 제기했다. 특히 2021년 REIT 전환 이후 $38백만 달러의 배당 부족분을 주식 발행으로 메우고 있다는 지적이 포함됐다. 하지만 이는 성장하는 REIT들의 일반적인 자본 조달 방식이기도 하다. 실제 재무 상황을 보면 복합적인 그림이 그려진다. CTO는 최근 분기 매출이 전년 동기 대비 27.3% 증가한 $35.81백만 달러를 기록했고, 이는 애널리스트 예상치를 상회했다. 영업현금흐름도 $67.9백만 달러로 양호하다. 하지만 순손실 상태(-$13.05백만 달러)이며 부채비율이 101%로 높은 레버리지가 우려된다. 배당수익률은 8.89%로 매력적이지만, 배당성향이 수익을 크게 초과해 지속가능성 의문이 제기된다. 그럼에도 불구하고 CTO의 사업 모델은 견고한 면이 있다. 포트폴리오 점유율이 95.8%로 높고, 임대 스프레드가 12%에 달하며, 2025년 시작 예정인 이미 체결된 임대계약으로 $6.5백만 달러의 추가 임대수익이 예상된다. Core FFO는 전년 동기 대비 6% 증가했고, 같은 자산 기준 순영업이익(NOI)도 6.3% 성장했다. 현재 상황에서 투자자들이 고려해야 할 핵심 요소들이 있다. 긍정적으로는 경영진의 동시 매수가 회사 전망에 대한 강한 신뢰를 보여준다는 점이다. CEO가 공매도 공격 직후 자신의 돈으로 매수에 나선 것은 재무 부정행위 의혹을 정면으로 반박하는 행동이다. 또한 높은 배당수익률과 성장하는 임대사업이 매력적이다. 하지만 리스크도 만만치 않다. 높은 레버리지는 금리 상승 시 이자 부담을 가중시킬 수 있고, 소매 부동산 섹터 자체의 구조적 변화 리스크도 있다. 유동비율 0.73은 단기 유동성 압박 가능성을 시사한다. 투자 판단의 핵심은 타이밍과 관점에 달려 있다. 공매도 공격으로 주가가 $19대에서 $17대로 하락한 현 시점에서, 경영진의 매수는 바닥 근처에서의 기회를 제공할 수 있다. 특히 주가순자산비율(P/B) 0.95는 거의 장부가 수준이어서 밸류에이션 매력이 있다. 단기적으로는 공매도 보고서에 대한 회사의 공식 반박과 다음 분기 실적 발표가 주요 변곡점이 될 것이다. 경영진이 매수한 가격대인 $17 근처가 단기 지지선 역할을 할 가능성이 높다. 장기적으로는 배당 지속가능성과 레버리지 관리 능력이 투자 성과를 좌우할 것이다. 고배당을 원하면서 어느 정도 리스크를 감수할 수 있는 투자자라면 현 시점에서 고려해볼 만하다. 다만 포트폴리오의 5% 이하로 제한하고, 배당 컷 가능성과 주가 변동성에 대비해야 한다. 경영진의 매수가 진정한 신뢰의 표현인지, 아니면 단순한 시장 대응인지는 향후 몇 분기 실적으로 판가름날 것이다.