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프론트뷰 REIT($FVR) 경영진 4차례 연속 매수, 점유율 97.8% 달성에도 순손실 지속 딜레마

2025.08.20 19:33

프론트뷰 REIT($FVR)는 미국 전역 고교통량 도로변 아웃파셀 부동산에 특화된 상업용 부동산투자신탁으로, 2024년 10월 NYSE에 상장한 신생 REIT다. 레스토랑, 통신매장, 금융기관, 의료시설 등 소비자 대면 서비스업체를 주요 임차인으로 하는 319개 부동산을 37개 주에 걸쳐 보유하고 있다. 베라이즌, 오크 스트리트 헬스, 레이징 케인스, IHOP, CVS 등 유명 브랜드들이 주요 테넌트로 포진해 있으며, 투자등급 임차인이 포트폴리오의 약 3분의 1을 차지한다. IPO 당시 주당 17~21달러 가격대로 2억7천만 달러를 조달했지만, 이후 주가는 지속적인 하락세를 보였다. 2025년 3~4월에는 주당 10~12달러대까지 급락했다가, 최근 8월 들어 13달러 내외에서 회복 조짐을 보이고 있다. 이런 주가 부진 속에서도 경영진의 지속적인 자사주 매수가 눈에 띈다. 스티븐 프레스트 회장은 2024년 10월부터 2025년 8월까지 총 4차례에 걸쳐 자사주를 매수했다. 특히 주가가 크게 하락한 2025년 3월 주당 13.51달러에 1만6천568주를 매수했고, 최근 8월 20일에도 주당 13.18달러에 1만4천831주를 추가 매수했다. 로버트 그린 이사 역시 2024년 10월과 2025년 3월 두 차례에 걸쳐 총 1만7천450주를 매수하는 등 경영진들의 매수세가 뚜렷하다. 이는 주가 하락을 기회로 보고 있다는 내부자들의 강한 신호로 해석된다. 실제로 사업 성과는 주가 부진과 대조적으로 개선되고 있다. 2025년 2분기 매출은 1천755만 달러로 전년 동기 대비 20.1% 증가했다. 운영 현금흐름을 나타내는 조정 운영자금흐름(AFFO)은 903만 달러로 전년 대비 84.6% 급증했다. 특히 공실률이 크게 개선되어 점유율이 97.8%에 달하는 등 포트폴리오 운영 효율성이 높아지고 있다. 가중평균 임대기간도 7.3년으로 안정적인 임대수입을 확보하고 있다. 다만 순손실은 여전히 지속되고 있어 주의가 필요하다. 2분기 순손실이 453만 달러로 전년 동기 301만 달러에서 확대됐다. 이는 주로 비현금성 비용과 IPO 관련 일회성 비용 때문으로 분석되지만, GAAP 기준 수익성 개선이 관건이다. 또한 총부채 3억1850만 달러로 부채비율이 높은 편이어서 금리 상승기에 이자부담이 늘어날 리스크가 있다. 경영진 교체도 불안요소다. 지난 6월 공동CEO 겸 CFO였던 랜달 스타가 갑작스럽게 해고되면서 JP모건이 투자등급을 '비중확대'에서 '중립'으로 하향조정했다. 목표주가도 14달러에서 12달러로 낮췄다. 현재는 피에르 레볼이 새 CFO로 임명되어 경영 안정화를 도모하고 있지만, 성장전략 실행에 대한 우려가 남아있다. 향후 전망을 보면, 회사는 2025년 AFFO 가이던스를 주당 1.22~1.24달러로 소폭 하향조정했지만 여전히 안정적인 현금흐름을 예상하고 있다. 분기배당 0.215달러를 유지하며 배당수익률은 약 7% 수준이다. 투자활동은 1억1천만~1억3천만 달러, 매각활동은 6천만~7천5백만 달러로 계획하여 포트폴리오 최적화를 지속할 예정이다. 긍정적 시나리오에서는 점유율 개선과 임대료 상승이 지속되면서 순수익 흑자전환이 이뤄질 경우 주가가 17~20달러대까지 회복할 수 있다. 특히 내부자들이 지속적으로 매수하는 13달러 내외 구간이 강력한 지지선 역할을 할 것으로 예상된다. 반면 금리 상승으로 REIT 섹터 전반이 부진하거나 경기침체로 공실률이 다시 높아진다면 10달러 아래까지 하락할 리스크도 있다. 결국 프론트뷰 REIT는 IPO 이후 주가 부진에도 불구하고 사업 펀더멘털은 개선되고 있으며, 경영진의 연속적인 매수가 바닥 신호를 보내고 있다. 높은 배당수익률과 개선되는 운영지표를 고려할 때 장기 관점에서 매력적인 투자처가 될 수 있지만, 높은 레버리지와 순손실 지속 등의 리스크를 감안한 신중한 접근이 필요하다.