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FrontView REIT($FVR) 경영진, IPO 후 30% 급락 상황서 연속 매수...바닥 신호일까

2025.08.21 22:39

FrontView REIT($FVR) 경영진이 보내는 강력한 신호가 시장의 주목을 받고 있다. 스티븐 프레스톤 회장이 8월 20일 1억 9,547만 달러 규모로 14,831주를 매수한 데 이어, 로버트 그린 이사가 다음 날인 21일 1억 16만 달러 규모로 7,600주를 추가 매수했다. 두 임원 모두 주당 13.18달러라는 동일한 가격에 매수했는데, 이는 현재 주가 수준과 거의 일치한다. FrontView REIT는 미국 전역의 고교통량 도로변에 위치한 네트리스 아웃파셀 부동산에 특화된 REIT이다. 37개 주에 걸쳐 약 323개 부동산을 보유하고 있으며, 렌터블 면적은 총 240만 평방피트에 달한다. 퀵서비스 레스토랑(레이징 케인스, IHOP), 통신사 매장(버라이즌, AT&T), 금융기관(뱅크 오브 아메리카), 의료서비스(오크 스트리트 헬스), 약국(CVS, 월그린스) 등 320개 이상의 다양한 테넌트를 보유해 위험을 분산시키고 있다. 경영진의 연속 매수가 더욱 의미있는 이유는 현재 회사가 겪고 있는 어려움 때문이다. 2024년 10월 IPO 당시 18달러대에서 출발한 주가는 현재 13달러대로 약 30% 하락했다. 올해 6월에는 랜달 스타 공동 CEO 겸 CFO가 갑작스럽게 해고되면서 JP모건이 투자의견을 '중립'으로 하향 조정하고 목표주가를 14달러에서 12달러로 낮추기도 했다. 2025년 2분기 실적에서는 주당 14센트 손실을 기록해 애널리스트 예상(7센트 이익)을 크게 하회했다. 하지만 경영진의 매수 판단에는 충분한 근거가 있어 보인다. 회사는 2025년 전체 연도 주당순이익 가이던스를 1.22~1.24달러로 제시했는데, 이는 애널리스트 컨센서스 1.065달러를 크게 상회하는 수준이다. 특히 조정 후 자금순영업이익(AFFO)을 주당 1.20~1.26달러로 전망하고 있어, 현재 6.53%에 달하는 높은 배당수익률의 지속 가능성을 시사하고 있다. 재무적으로도 긍정적 신호들이 감지된다. 연간 운영현금흐름이 3,017만 달러에 달하고 있으며, 98%의 높은 점유율을 유지하고 있다. 323개 부동산 중 단 7개만이 공실 상태로, 안정적인 임대수입 기반을 보여준다. 부채비율은 66~85% 수준으로 REIT 업계 평균 범위 내에 있으며, 유동비율 2.48은 단기 유동성이 충분함을 나타낸다. 내부자 거래 패턴을 살펴보면 더욱 흥미롭다. 프레스톤 회장은 올해 3월에도 13.51달러에 16,568주를 매수한 바 있고, 그린 이사 역시 3월과 4월에 걸쳐 적극적인 매수세를 보였다. 특히 이번 8월 매수는 주가가 연중 최고점에서 상당히 조정받은 시점에서 이뤄졌다는 점에서 '바닥 매수' 성격이 강하다. 투자자들이 주목해야 할 리스크 요인도 있다. 현재 순손실 상태가 지속되고 있으며, 주당순이익이 마이너스 1.38달러를 기록하고 있다. EV/EBITDA 배수가 25.44배로 높은 편이어서 성장 기대치가 실현되지 않을 경우 주가 하락 압력이 클 수 있다. 또한 금리 상승 환경에서 REIT 섹터 전반이 어려움을 겪고 있는 상황도 변수다. 하지만 현재 주가 수준에서는 상당한 매력도가 있어 보인다. 주가순자산비율(PBR)이 0.73배로 청산가치 대비 할인된 상태이며, 높은 배당수익률은 금리 하락 기대감이 높아지는 상황에서 더욱 매력적이다. 특히 네트리스 구조의 안정적 현금흐름과 다양한 테넌트 포트폴리오는 경기 침체 상황에서도 상대적 안정성을 제공할 수 있다. 투자자들은 11월 12일 예정된 3분기 실적 발표를 면밀히 지켜봐야 한다. 경영진이 제시한 낙관적 가이던스가 실제 실적으로 뒷받침될 수 있는지가 향후 주가 방향을 좌우할 핵심 변수가 될 것이다. 내부자들의 연속 매수가 단순한 쇼맨십이 아닌 진정한 가치 판단에 기반한 것인지 확인할 수 있는 중요한 시험대가 될 전망이다.