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프레시디오 프로퍼티($SQFT) CEO 34차례 매수에도 40% 폭락, 이 모순된 신호 어떻게 볼 것인가

2025.09.04 20:15

프레시디오 프로퍼티 트러스트($SQFT)의 잭 하일브론 CEO가 15개월간 무려 34차례에 걸쳐 자사주를 사들이고 있다. 하지만 주가는 여전히 40% 넘게 하락한 상태다. 이 극명한 대조가 투자자들에게 중요한 신호를 보내고 있다. 프레시디오는 주로 선벨트 지역의 모델하우스를 홈빌더들에게 임대하는 다각화된 REIT다. 콜로라도, 메릴랜드, 노스다코타, 텍사스, 남부 캘리포니아에 오피스, 산업용, 소매 부동산도 보유하고 있다. 약 15명의 직원을 둔 소규모 내부 관리형 회사로, 인구 증가가 활발한 지역의 주택 건설 수요를 활용하는 전략을 취한다. 하일브론 CEO의 매수 패턴을 보면 2024년 6월 20일부터 시작해 가장 최근인 2025년 9월 4일까지 지속되고 있다. 총 매수 금액은 약 15만 달러(약 2억 원)에 달하며, 특히 2024년 6월과 11월에 집중적으로 매수했다. 주목할 점은 상당 부분이 시리즈 A 보통주 워런트 거래라는 것이다. 이는 단순한 주식 매수가 아닌, 미래에 정해진 가격으로 주식을 살 수 있는 권리를 확보하는 것으로 경영진의 장기적 확신을 보여준다. 하지만 이런 CEO의 적극적 매수에도 불구하고 주가는 2024년 6월 8.1달러에서 현재 4.84달러로 약 40% 하락했다. 2025년 7월 14일 13.6달러로 급등한 것은 5월 발표된 1:10 역분할 때문이었고, 이후 다시 하락세를 이어갔다. 역분할은 일반적으로 주가가 지속적으로 하락할 때 상장 기준을 유지하기 위해 취하는 조치다. 회사의 재무 상태를 보면 CEO 매수의 배경이 더 명확해진다. 최근 12개월 매출은 1,805만 달러(약 243억 원)인데 순손실이 1,388만 달러(약 187억 원)에 달한다. 주당순손실 11.23달러로 이익률은 마이너스 64%다. 더 심각한 것은 부채비율이 322%로 부채가 자기자본의 3배를 넘는다는 점이다. REIT임에도 불구하고 배당을 지급하지 않는 것도 현금 유동성 문제를 반영한다. 그럼에도 불구하고 레버리지 프리캐시플로우는 217만 달러의 흑자를 기록했다. 이는 부채 상환 후에도 운영에서 현금을 창출하고 있다는 의미로, 완전한 파산 위험은 아직 없다는 신호다. 하지만 보유 현금이 369만 달러에 불과해 기업 가치 9,786만 달러와 비교하면 유동성이 매우 제한적이다. 시장은 이런 상황을 정확히 반영하고 있다. 주가매출비율 0.33배, 주가순자산비율 0.33배로 회사를 장부가치보다 훨씬 낮게 평가한다. 기업가치 대비 EBITDA 배수는 142배에 달해 수익성 대비 과도한 기업가치를 보여준다. 내부자 거래에서 또 다른 주목할 점은 제임스 더피 이사가 2025년 5월 20일 1,800주를 매도한 것이다. 이는 CEO의 지속적 매수와 대조되는 모습으로, 이사진 내부에서도 회사 전망에 대한 견해가 다를 수 있음을 시사한다. 투자자들이 주목해야 할 핵심 지표는 다음과 같다. 분기 실적에서 순손실 폭이 줄어드는지, 부채비율이 개선되는지, 그리고 배당 재개 가능성이다. 특히 부채비율 300% 이하로의 개선과 순손실에서 손익분기점 달성이 주가 반등의 핵심 조건이 될 것이다. 낙관적 시나리오에서는 선벨트 지역의 인구 증가와 주택 건설 호황이 임대 수요를 견인하며, 높은 레버리지가 오히려 상승 레버리지 효과를 만들 수 있다. CEO의 지속적 매수도 턴어라운드에 대한 경영진의 강한 확신을 보여준다. 현재 주가순자산비율 0.33배는 상당한 저평가 상태로, 재무 개선시 큰 상승 여력이 있다. 하지만 기본 시나리오는 여전히 주의가 필요하다. 높은 부채비율과 지속적 손실로 인해 금리 상승이나 부동산 시장 둔화시 재무 압박이 심화될 수 있다. 역분할 이후에도 주가 하락이 계속된 것은 시장이 회사의 펀더멘털 개선을 아직 신뢰하지 않는다는 의미다. 리스크 시나리오에서는 부채 재융자 실패나 주요 테넌트 이탈시 유동성 위기로 이어질 가능성이 있다. 이미 현금이 부족한 상황에서 추가 손실이 발생하면 자본 재조정이 불가피할 수 있다. 결론적으로, 하일브론 CEO의 지속적 매수는 경영진의 확신을 보여주지만, 이것만으로는 회사의 구조적 문제를 해결하지 못하고 있다. 투자 매력도는 제한적이지만, 극도로 저평가된 상태에서 재무 개선시 상당한 반등 가능성은 있다. 다만 높은 레버리지와 지속적 손실로 인한 위험을 감안할 때, 소액 분산투자나 재무 개선 확인 후 진입이 바람직하다.