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CTO 리얼티 그로스($CTO), 경영진 동시 매수로 바닥 신호... 8.9% 배당수익률 매력

2025.09.11 22:12

CTO Realty Growth ($CTO)는 미국의 다각화된 리테일 중심 리츠(REIT)로, 캐롤라이나 파빌리온, 밀레니아 크로싱 등 성장 지역의 고품질 리테일 부동산 포트폴리오를 운영하고 있다. 플로리다 윈터 파크에 본사를 둔 이 회사는 Alpine Income Property Trust의 외부 관리도 맡고 있어 수수료 기반 수익원을 추가로 확보하고 있다. 지난 9월 11일, $CTO의 여러 경영진이 동시에 주식을 매수하는 주목할 만한 움직임을 보였다. 존 앨브라이트(John Albright) 사장이 4,200주를 주당 16.53달러에 매수했고, 필립 메이즈(Philip Mays) SVP와 다니엘 스미스(Daniel Smith) SVP도 각각 1,000주씩을 16달러대에 매수했다. 이는 지난 6월 26일에 이어 올해 두 번째 대규모 동시 매수로, 당시에도 경영진 4명이 총 7,800주를 매수한 바 있다. 특히 앨브라이트 사장의 매매 패턴은 눈에 띈다. 그는 2024년 11월 주가가 19.45달러 근처에서 29,488주를 매도해 61만 달러 상당의 수익을 실현했다. 하지만 올해 들어서는 두 차례에 걸쳐 총 8,000주를 매수하며 회사 주식에 대한 신뢰를 재차 보여주고 있다. 이런 '고점 매도, 저점 매수' 패턴은 경영진이 주가 흐름을 정확히 읽고 있음을 시사한다. $CTO의 주가는 현재 고전을 면치 못하고 있다. 2025년 2월 19.85달러 고점 이후 지속적으로 하락해 최근에는 16-17달러 박스권에서 움직이고 있다. 52주 최고가 대비 약 15% 하락한 수준이다. 하지만 이런 주가 약세 속에서도 경영진들이 적극적으로 매수에 나선 것은 분명한 바닥 신호로 해석될 수 있다. 내부자들은 회사의 내재 가치를 가장 잘 아는 사람들이기 때문이다. 회사의 펀더멘털을 살펴보면 현재 어려움을 겪고 있지만 개선 조짐이 보인다. 2025년 상반기 기준 수익은 전년 동기 대비 13% 증가했고, 임대 활동도 활발하다. 2분기에만 19만 평방피트의 임대계약을 체결했으며, 현금 임대료는 21.6% 상승했다. 포트폴리오 점유율은 93.9%로 양호한 수준을 유지하고 있다. 다만 현재 순손실 상태로 주당 순이익이 마이너스를 기록하고 있어 투자자들의 우려를 사고 있다. 하지만 이는 주로 비현금성 비용에 기인한 것으로, 운영 마진은 20.5%로 양수를 유지하고 있어 핵심 사업의 수익성은 건전한 상황이다. 회사는 2025년 핵심 FFO(Funds From Operations) 가이던스를 주당 1.80-1.86달러로 재확인했으며, 2026년에는 흑자 전환을 예상하고 있다. $CTO의 가장 큰 매력 중 하나는 8.9%에 달하는 높은 배당수익률이다. 현재 분기당 0.38달러의 배당을 지급하고 있어 수익형 투자자들에게는 매력적인 옵션이다. 다만 배당 지급 여력에 대한 우려가 있어 향후 실적 개선이 중요한 관건이 될 것으로 보인다. 레버리지 측면에서는 부채비율이 106%로 높은 편이지만, 이는 부동산 투자신탁의 일반적인 수준이다. 고정비용 커버리지 비율이 4.1배로 이자 지급 능력은 충분하며, 7,600만 달러의 미사용 신용한도를 보유하고 있어 유동성 리스크는 제한적이다. 시장에서는 $CTO에 대해 조심스럽지만 긍정적인 시각을 보이고 있다. 애널리스트들의 평균 목표주가는 22.75달러로 현재 주가 대비 약 34%의 상승 여력을 제시하고 있다. 모든 애널리스트가 '매수' 등급을 유지하고 있어 전문가들의 신뢰도는 높은 편이다. 리테일 리츠 섹터 전반이 온라인 쇼핑 확산과 소비 패턴 변화로 어려움을 겪고 있지만, $CTO는 성장 지역의 우량 입지에 집중하고 있어 상대적으로 유리한 포지션을 점하고 있다. 특히 앵커 테넌트 공실 해소에 집중하고 있어 향후 점유율과 임대료 상승이 기대된다. 투자자들이 주목해야 할 포인트는 경영진의 연속적인 매수 행위가 단순한 신뢰 표현을 넘어 실질적인 턴어라운드 신호일 가능성이다. 특히 앨브라이트 사장의 매매 타이밍이 정확했던 과거 사례를 고려하면, 현재 수준에서의 매수는 의미있는 바닥 신호로 해석될 수 있다. 다만 높은 부채 수준과 배당 지속 가능성에 대한 우려는 여전히 남아있어 신중한 접근이 필요하다.