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사이먼 프로퍼티($SPG), 이사진 4차례 집단 매수에도 838% 부채비율 '경고등'

2025.10.01 21:54

사이먼 프로퍼티 그룹($SPG)이 미국 정부 셧다운과 리테일 업계 전반의 어려움 속에서도 투자자들의 관심을 끌고 있다. 이 회사는 미국 최대 규모의 리테일 리츠(REIT)로, 229개의 프리미엄 쇼핑몰과 아울렛을 운영하며 606억달러의 시가총액을 보유하고 있다. 가장 주목할 만한 신호는 경영진의 일관된 매수 행동이다. 2024년 6월부터 2025년 10월까지 11명의 이사진이 4차례에 걸쳐 집단 매수를 진행했으며, 총 매수 규모는 약 320만달러에 달한다. 특히 모든 거래가 매수였다는 점이 눈에 띈다. 다만 이들 거래는 배당 재투자 형태의 비현금 보상으로, 일반적인 현금 매수와는 성격이 다르다는 점을 고려해야 한다. 회사의 최근 실적은 mixed signal을 보내고 있다. 2025년 2분기 EPS는 3.05달러로 컨센서스 3.04달러를 소폭 상회했지만, 매출은 15억달러로 예상치 15.1억달러를 약간 하회했다. 그러나 점유율은 96%로 전년 대비 상승했고, 이는 리테일 REIT에서 가장 중요한 지표 중 하나다. 투자자들은 점유율 95% 이상 유지 여부를 핵심 모니터링 지표로 삼아야 한다. 사이먼 프로퍼티가 다른 리테일 REIT와 차별화되는 점은 프리미엄 자산 포트폴리오다. Forever 21이 두 번째 파산을 신청하고 Express도 파산하는 등 리테일 업계가 어려움을 겪고 있지만, 사이먼 프로퍼티는 고급 쇼핑몰과 프리미엄 아울렛을 중심으로 한 포트폴리오로 상대적 안정성을 유지하고 있다. 최근 마이애미 브리켈 시티 센터를 5.487억달러에 인수한 것도 이런 전략의 연장선이다. 하지만 투자자들이 반드시 주의해야 할 부분이 있다. 회사의 부채비율이 838%로 극도로 높다는 점이다. 이는 REIT 업계에서도 상당히 높은 수준으로, 금리 상승 환경에서 리파이낸싱 리스크가 클 수 있다. 현재비율도 0.38로 단기 유동성이 제한적이다. 하지만 40억달러가 넘는 운영현금흐름이 이런 리스크를 어느 정도 상쇄하고 있다. 시장 환경도 복합적이다. 2025년 10월 현재 미국 정부 셧다운이 진행 중이고, 상업부동산 업계는 세금 인상 우려에 직면해 있다. 하지만 방어적 섹터로 분류되는 헬스케어가 상승을 주도하는 등, 경제 불확실성 속에서도 안정적 수익을 제공하는 자산에 대한 선호도는 높은 상황이다. 주가 측면에서 보면 $SPG는 2024년 6월 140달러 수준에서 2025년 9월 185달러까지 상당한 상승세를 보였다. 3월 중순 155달러까지 급락했다가 빠르게 회복한 점도 주목할 만하다. 현재 주가는 52주 고점(190달러) 근처에서 거래되고 있어 단기적으로는 과열 가능성도 있다. 밸류에이션 측면에서는 trailing P/E 28.65배, forward P/E 29.67배로 리테일 REIT 업계 평균(20-25배)을 상당히 상회하고 있다. Price/Book도 25배를 넘어 장부가 대비 프리미엄이 크다. 이는 시장이 회사의 프리미엄 자산과 성장 전망을 높게 평가하고 있음을 의미하지만, 동시에 하방 안전마진이 제한적일 수 있음을 시사한다. 낙관적 시나리오에서는 정부 셧다운 해결과 함께 IPO 시장 재개, 연준의 추가 금리 인하 가능성이 REIT 섹터 전반에 긍정적으로 작용할 수 있다. 또한 10억달러 규모의 개발 파이프라인이 9% 블렌디드 수익률을 목표로 하고 있어 성장 동력을 제공할 수 있다. 리스크 시나리오로는 부채비율 838%에서 오는 리파이낸싱 부담, 리테일 테넌트들의 추가 파산 가능성, 온라인 쇼핑 확산에 따른 구조적 변화 등이 있다. 특히 배당 지급비율이 순이익의 129%에 달해 현금흐름이 악화될 경우 배당 지속가능성에 의문이 제기될 수 있다. 종합적으로 사이먼 프로퍼티는 리테일 REIT 업계의 프리미엄 플레이어로서 상대적 안정성을 제공하지만, 높은 레버리지와 밸류에이션 프리미엄은 신중한 접근이 필요함을 시사한다. 현 시점에서는 기존 보유자들에게는 점유율과 부채 관리 상황을 면밀히 모니터링하면서 보유 관점에서, 신규 투자자들에게는 주가 조정 시점을 노려보는 것이 바람직해 보인다.