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맥켄지 리얼티($MKZR) 80% 폭락에도 CEO 대규모 매수..내부자 신뢰 vs 재무 리스크

2025.10.06 19:55

맥켄지 리얼티 캐피털($MKZR)이 투자자들에게 복잡한 신호를 보내고 있다. 주가가 작년 11월 $33.63에서 현재 $6.65까지 80% 가까이 폭락한 가운데, 내부자들은 오히려 적극적인 매수에 나서고 있어 주목된다. 맥켄지 리얼티 캐피털은 2013년 설립된 소형 부동산투자신탁(REIT)으로, 캘리포니아 오린다에 본사를 두고 미국 서부 지역의 다가구 주거용 부동산과 부티크 클래스A 오피스 빌딩에 투자하고 있다. 현재 4개 다가구 건물, 8개 오피스 건물, 2개 다가구 개발 프로젝트를 보유하고 있으며, 최근 완공된 오로라 앳 그린 밸리 프로젝트는 31%의 임대율을 기록하며 안정적인 수익원으로 자리잡고 있다. 가장 주목할 점은 CEO 로버트 딕슨의 연속적인 주식 매수다. 딕슨은 1월 16일부터 4월 3일까지 총 15차례에 걸쳐 자사주를 매수했으며, 특히 1-3월 기간 중 주가가 $30대에서 $15대로 하락하는 와중에도 지속적으로 물타기 매수를 단행했다. 주당 $2.85부터 $1.43까지 다양한 가격대에서 총 15만 주 이상을 매수한 것으로 집계된다. 더욱 흥미로운 것은 8월 들어 나타난 임원진의 집단 매수 패턴이다. 8월 6일부터 10월 3일까지 CFO 앙체 셰르파, CCO 제리 블루스, 임원 크리스틴 심프슨, 찰스 패터슨 2세 등이 동일한 날짜, 동일한 가격, 동일한 수량으로 매수 거래를 실행했다. 이는 조직적인 매수 계획이나 기업 차원의 주가 방어 전략을 시사한다고 볼 수 있다. 하지만 재무 현실은 이런 내부자 신뢰도와 정반대 방향을 가리키고 있다. 2025 회계연도 매출은 전년 대비 40% 증가한 2,206만 달러를 기록했지만, 순손실은 2,397만 달러로 전년 1,122만 달러에서 두 배 이상 확대됐다. 특히 부채비율이 144%에 달해 업계 평균(40-60%)을 크게 웃돌고 있으며, 유동비율은 0.14에 불과해 단기 유동성에 심각한 우려를 낳고 있다. 이런 재무 악화로 인해 회사는 2025년 3분기 이후 분기 배당을 중단했다. 과거 설립 이래 연간 배당을 지속해온 회사로서는 이례적인 조치다. 현재 현금 보유액은 379만 달러에 불과해 1억 3,469만 달러의 부채를 고려할 때 재무 부담이 상당하다. 그럼에도 일부 긍정적 신호도 엿보인다. 운영자금흐름(FFO)이 전년 대비 53% 개선된 -232만 달러를 기록했고, 조정운영자금흐름(AFFO)은 84% 개선된 -69만 달러를 나타냈다. 레버리지 프리캐시플로우는 436만 달러 흑자를 유지하고 있어 부채 상환 후에도 일정한 현금 창출 능력을 보여주고 있다. 투자자들이 주목해야 할 핵심은 내부자들의 매수 타이밍과 규모다. 특히 CEO 딕슨의 경우 주가 폭락 과정에서도 꾸준히 매수를 이어갔으며, 8월 집단 매수는 주가가 $4-5 구간에서 바닥을 형성하는 시점과 일치한다. 이는 내부자들이 현재 주가를 저평가로 판단하고 있음을 강력히 시사한다. 하지만 높은 부채비율과 지속적인 손실 구조를 고려할 때 단순한 내부자 매수만으로 투자 결정을 내리기엔 위험하다. 현재 장부가치 대비 주가배수(P/B)는 0.15로 매우 낮아 자산 가치 대비 저평가 상태이지만, 이것이 기회인지 가치 함정인지는 향후 몇 분기의 실적 개선 여부에 달려 있다. 당분간 주목할 지표는 오로라 앳 그린 밸리 프로젝트의 임대율 상승과 전체 포트폴리오의 점유율 개선이다. 현재 31%인 임대율이 70-80% 수준까지 올라간다면 매출과 현금흐름에 상당한 개선이 예상된다. 또한 부채 재조정 계획과 추가 자금 조달 성공 여부도 중요한 변수가 될 것이다. 내부자들의 강한 매수 신호는 분명 긍정적이지만, 현재 재무 상황을 고려할 때 신중한 접근이 필요하다. 소형주 REIT의 높은 변동성과 부동산 시장의 불확실성까지 감안하면, 위험 허용도가 높은 투자자들에게만 고려해볼 만한 종목으로 판단된다.