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메달리스트 다이버시파이드 리츠($MDRR), 경영진 90만달러 매수 vs 이사진 175만달러 매도... 엇갈린 신호의 진실은?

2025.10.07 16:46

메달리스트 다이버시파이드 리츠($MDRR)가 투자자들에게 상반된 신호를 보내고 있다. 최근 내부자 거래 데이터를 보면, 경영진은 적극적으로 자사주를 매수하고 있는 반면, 일부 이사진은 대량 매도에 나서며 시장에 혼재된 메시지를 전달하고 있다. 메달리스트 다이버시파이드 리츠는 미국 남동부 지역을 중심으로 상업용 부동산 10개 자산을 보유한 소형 리츠다. 총 78만2천 평방피트 규모의 포트폴리오를 통해 임대수익을 창출하며, 밸류애드 전략을 통한 자산가치 제고에 집중하고 있다. 시가총액 1,830만 달러(약 246억원) 규모의 이 회사는 나스닥 캐피탈 마켓에 상장되어 있으며, 내부자 지분율이 38.66%에 달해 경영진의 높은 지분 참여도를 보인다. 가장 주목할 만한 움직임은 프랭크 카바너 회장(전 CEO)의 지속적인 대규모 매수다. 그는 2024년 6월부터 2025년 6월까지 총 8차례에 걸쳐 약 90만 달러 상당의 자사주를 매수했다. 특히 2024년 11월 15일에는 한 번에 2만917주(약 26만7천 달러)를 매수하는 등 강한 매수 의지를 보였다. CFO 찰스 윈 주니어 역시 꾸준한 소액 매수를 이어가며 2024년 8월부터 2025년 9월까지 총 23차례 매수 거래를 기록했다. 그러나 8월 말 상황은 달랐다. 이사인 코리 크레이머와 마크 칼슨이 각각 6만 주(75만 달러)와 8만 주(100만 달러)를 주당 12.5달러에 매도했다. 흥미롭게도 이들의 매도는 주식 매수 계약에 따른 것이었고, 마크 칼슨의 경우 프랭크 카바너에게 직접 매도한 것으로 나타났다. 이는 단순한 차익실현이라기보다는 지분 구조 조정의 성격을 띤다. 이러한 내부자 거래의 엇갈린 신호는 회사의 재무 상황을 고려할 때 더욱 의미심장하다. $MDRR은 현재 심각한 재무적 도전에 직면해 있다. 부채비율이 171.83%에 달해 업계 평균인 50-100%를 크게 상회하며, 지난 12개월간 233만 달러의 순손실을 기록했다. 영업이익률은 11.13%로 양수를 유지하고 있지만, 높은 금융비용과 기타 비영업비용으로 인해 최종 손실을 면치 못하고 있다. 더욱 우려스러운 것은 레버리지드 자유현금흐름이 -109만 달러로 마이너스를 기록하고 있다는 점이다. 이는 부채 상환과 자본지출 후 현금이 소진되고 있음을 의미한다. 현재 보유 현금이 202만 달러에 불과한 상황에서 이러한 현금 소진이 지속될 경우 유동성에 압박을 받을 수 있다. 그럼에도 불구하고 회사는 분기당 0.0675달러의 배당을 지속하고 있다. 연간 배당률 2.03% 수준이지만, 배당성향이 708%에 달해 현재 수익으로는 배당 지급이 불가능한 상황이다. 이는 장기적으로 배당 지속가능성에 의문을 제기한다. 주가 움직임을 살펴보면, 이사들이 12.5달러에 매도한 8월 말 이후 주가는 오히려 상승했다. 9월 중순 현재 13-14달러 선에서 거래되며, 52주 최고가인 15달러에 근접한 수준이다. 이는 카바너 회장의 지속적인 매수 판단이 옳았음을 보여준다. 업계 전문가들은 $MDRR의 상황을 신중하게 바라보고 있다. 소규모 리츠의 경우 금리 상승기에 재융자 위험이 크고, 높은 레버리지는 이러한 위험을 증폭시킨다. 그러나 경영진의 지속적인 매수는 내부 정보에 기반한 강한 확신을 시사한다. 투자자들이 주목해야 할 핵심 지표는 다음과 같다. 먼저 분기 실적에서 임대수익 증가와 공실률 개선이 나타나는지 확인해야 한다. 현재 7.1%의 분기 매출 성장률이 지속될 수 있을지가 관건이다. 둘째, 부채 재구조화나 추가 자본 조달 계획이 발표되는지 주의 깊게 관찰해야 한다. 높은 레버리지 상황에서 이는 필수적 과제다. 긍정적 시나리오에서는 경영진의 밸류애드 전략이 성공하여 임대수익이 증가하고, 자산가치 상승으로 이어질 수 있다. 내부자 지분율이 높은 만큼 경영진의 이해관계가 주주와 일치한다는 점도 긍정적이다. 또한 소형주 특성상 기관투자자의 관심이 높아지면 유동성과 밸류에이션 개선 효과를 기대할 수 있다. 반면 리스크 시나리오에서는 높은 레버리지가 발목을 잡을 수 있다. 금리 상승이나 상업용 부동산 시장 침체 시 재융자 어려움과 자산가치 하락이 동시에 발생할 수 있다. 배당 중단도 가능한 시나리오다. 현재 배당성향을 고려할 때 수익성 개선 없이는 배당 지속이 어려워 보인다. 종합적으로 볼 때, $MDRR은 높은 위험과 잠재적 보상이 공존하는 투자 대상이다. 경영진의 강한 매수 신호는 긍정적이지만, 재무 건전성의 근본적 개선 없이는 지속가능한 성장을 기대하기 어렵다. 소형 리츠 투자에 관심 있는 투자자라면 분기 실적 개선과 부채 관리 계획을 면밀히 모니터링하며 접근하는 것이 바람직하다.