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LTC Properties ($LTC) 내부자 1년간 1.4만주 매수...SHOP 전환 수익 급증 vs Genesis 파산 리스크

2025.11.08 00:26

LTC Properties ($LTC)의 내부자들이 보내는 신호가 명확하다. David Gruber 이사는 지난 1년간 세 차례에 걸쳐 총 14,000주를 매수했고, David Boitano EVP는 올해 6월 단 이틀 만에 10,000주를 대량 매수했다. 이들의 매수 평균 단가는 $35.73에서 $37.16 사이로, 현재 주가 $35.54 수준에서 내부자들이 지속적으로 지분을 늘리고 있다는 점은 투자자들에게 중요한 시사점을 제공한다. $LTC는 시니어 하우징과 헬스케어 부동산에 특화된 소형 리츠(REIT)로, 미국 전역 25개 주에 걸쳐 약 200개 부동산을 보유하고 있다. 회사의 핵심 전략은 기존 순임대(triple-net lease) 구조에서 SHOP(Seniors Housing Operating Portfolio) 운영 모델로의 전환이다. 이는 단순히 임대료를 받는 것에서 벗어나 직접 운영에 참여해 더 높은 수익을 추구하는 구조다. 이 전환 전략의 성과는 숫자로 증명되고 있다. 2025년 2분기 매출은 전년 동기 대비 20.2% 증가한 6,024만 달러를 기록했으며, SHOP 세그먼트는 기존 순임대 대비 78만 달러 더 높은 순영업수익을 창출했다. 특히 13개 부동산(832 유닛)을 순임대에서 SHOP으로 전환한 결과, 해당 부동산들의 순영업수익이 약 250만 달러 증가했다. 더욱 주목할 점은 회사의 공격적인 성장 계획이다. $LTC는 2025년 투자 가이던스를 기존 4억 달러에서 4억 6천만 달러로 15% 상향 조정했으며, 향후 60일 내에 약 3억 2천만 달러 규모의 투자를 집행할 예정이다. 이에는 8.25% 수익률의 6천만 달러 모기지 대출과 평균 7% 수익률의 2억 6천만 달러 SHOP 투자가 포함된다. 재무적 기반도 탄탄하다. 회사는 무담보 회전신용한도를 4억 2천 5백만 달러에서 6억 달러로 확대했으며, 최대 12억 달러까지 늘릴 수 있는 옵션을 확보했다. 현재 총 유동성은 약 6억 4천만 달러에 달한다. 이러한 강력한 자금 조달 능력은 성장 전략 실행의 핵심 동력이 되고 있다. 실적 개선도 뚜렷하다. 2024년 3분기 조정 주당순이익은 66센트로 전년 동기 54센트와 애널리스트 예상 52센트를 크게 상회했다. 2025년 연간 가이던스도 상향 조정됐다. GAAP 기준 주당순이익은 3.45-3.48달러(기존 3.38-3.42달러), 핵심 FFO는 주당 2.67-2.71달러(기존 2.65-2.69달러)로 각각 상향됐다. 하지만 리스크 요소도 있다. 주요 운영사인 Genesis Healthcare가 지난 7월 파산보호신청(Chapter 11)을 했다는 점이다. 다행히 8월까지는 임대료 지급에 문제가 없었으며, $LTC는 신용장을 통한 담보를 확보하고 있다. 그러나 이는 지속적인 모니터링이 필요한 부분이다. 내부자 거래 패턴을 자세히 보면 투자 전략이 보인다. David Gruber 이사의 매수는 배당재투자계획을 통한 추가 취득도 포함하고 있어 장기 보유 의지가 강하다. 반면 일부 경영진의 매도도 있었는데, Clint Malin CIO는 2024년 11월 $38.75에 6,000주를 매도했다. 이는 상대적 고점에서의 차익실현으로 보인다. 현재 주가 $35.54는 애널리스트들의 목표주가 $37과 비교해 4.4% 상승여력이 있다. P/E 비율 19배는 동종업계 평균과 유사한 수준이며, SHOP 전환으로 인한 성장성을 고려하면 합리적인 평가다. 앞으로 주목해야 할 핵심 지표는 SHOP 세그먼트의 성장률이다. 향후 투자가 집행되면 SHOP 비중이 전체 포트폴리오의 20%에 근접할 것으로 예상된다. 또한 Genesis Healthcare 상황의 진전과 새로운 운영사 확보 여부도 중요한 모니터링 포인트다. 시니어 하우징 섹터는 인구 고령화라는 구조적 성장 동력을 갖고 있다. $LTC의 SHOP 전환 전략은 이러한 메가트렌드를 적극 활용하는 방향이며, 내부자들의 지속적인 지분 확대는 이 전략에 대한 확신을 보여준다. 다만 단기적으로는 Genesis Healthcare 리스크와 SHOP 전환 비용 등이 실적 변동성을 높일 수 있어 신중한 접근이 필요하다.