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브랜디와인 리얼티 트러스트($BDN) CEO, 55만달러 연속 매수로 바닥 신호 보내나

2025.11.12 20:28

브랜디와인 리얼티 트러스트($BDN)의 CEO가 주가 하락 국면에서 연속으로 대규모 자사주 매수에 나섰다. 이는 다른 임원들이 보유 지분을 매도하는 상황과 극명한 대조를 보이며, 경영진의 회사 전망에 대한 확신을 시사하는 신호로 해석된다. 브랜디와인 리얼티 트러스트는 필라델피아 메트로 지역을 중심으로 오피스 빌딩과 상업용 부동산을 운영하는 부동산투자신탁(REIT)이다. 약 1억8500만 평방피트의 임대 가능 면적을 보유하고 있으며, 시가총액 약 5억9900만 달러의 소형주로 분류된다. 부동산 리츠 업계에서 중간 규모에 해당하며, 최근 몇 년간 재택근무 확산과 오피스 공실률 증가로 어려움을 겪고 있는 업체 중 하나다. Gerard Sweeney CEO가 올해 두 차례에 걸쳐 실행한 매수 거래는 시장의 주목을 끌기에 충분하다. 5월 2일 첫 번째 매수에서는 주당 4.07달러에 61,576주를 매수해 총 25만614달러를 투입했다. 더욱 눈에 띄는 것은 11월 10일 두 번째 매수로, 주가가 더 하락한 3.38달러에서 88,500주를 매수해 29만8882달러를 추가 투입했다. 총 매수 규모는 약 55만 달러에 달한다. 이는 다른 임원들의 거래 패턴과 상반된다. Reginald Desroches 이사는 6월 9일 주당 4.55달러에 15,000주를 매도해 6만8250달러를 현금화했고, James Diggs 이사는 10월 30일 주당 3.47달러에 23,190주를 매도해 8만469달러를 회수했다. CEO가 매수하는 동안 이사들은 매도 거래를 지속한 것이다. 주가 추이를 살펴보면 CEO의 판단이 더욱 흥미롭다. $BDN은 2024년 10월 5.90달러대까지 상승한 후 지속적으로 하락해 현재 4.40달러 내외에서 거래되고 있다. CEO는 주가 하락 과정에서 두 차례 모두 매수에 나섰으며, 특히 두 번째 매수는 더 낮은 가격에서 더 큰 규모로 실행했다. 이는 '물타기' 전략으로 볼 수 있지만, 동시에 현재 주가 수준을 저평가로 판단한다는 강한 신호로 해석된다. 회사의 재무 상황을 고려하면 CEO의 매수는 더욱 의미깊다. 브랜디와인은 최근 분기들에서 지속적인 적자를 기록하고 있다. 2025년 2분기 주당 51센트 손실을 기록해 애널리스트 예상 13센트 손실을 크게 상회했고, 매출도 전년 동기 대비 3.8% 감소한 1억2057만 달러를 기록했다. 이런 실적 악화 상황에서도 CEO가 개인 자금으로 대규모 매수에 나선 것은 장기적 회복 가능성에 대한 확신을 보여준다. 부동산 리츠 업계 전반의 어려움도 감안해야 할 요소다. 재택근무 정착으로 오피스 수요가 구조적으로 감소하고 있고, 금리 상승은 부동산 투자의 매력도를 떨어뜨리고 있다. 이런 환경에서 브랜디와인 같은 오피스 중심 리츠들은 특히 큰 압박을 받고 있다. 그러나 CEO의 연속 매수는 최악의 상황은 지났거나 곧 전환점이 올 것이라는 경영진의 판단을 시사한다. 투자자들이 주목해야 할 구체적 지표들이 있다. 먼저 회사의 점유율이 88-89% 수준을 유지할 수 있는지가 핵심이다. 또한 6억 달러 규모의 무담보 신용한도에서 현재 잔액이 없고 7500만 달러의 현금을 보유하고 있어 당분간 유동성 위기는 없을 것으로 보인다. FFO(Funds From Operations) 가이던스를 주당 0.51-0.53달러로 수정한 것도 현실적 목표 설정으로 평가된다. 향후 시나리오를 보면 낙관적 경우 오피스 시장 안정화와 함께 점유율 개선으로 주가 회복이 가능하다. CEO 매수 평균가인 3.70달러 수준까지는 상승 여력이 있을 것으로 보인다. 기본 시나리오는 현재 4달러 내외에서의 횡보가 당분간 지속되는 것이다. 리스크 시나리오는 오피스 시장 추가 악화로 3달러 아래로 하락하는 경우인데, 이 경우 CEO의 추가 매수 가능성도 배제할 수 없다. 애널리스트들은 여전히 '보유' 의견을 유지하며 목표주가 5달러를 제시하고 있다. 현재 주가 대비 약 13% 상승 여력이 있다는 계산이다. CEO의 대규모 매수는 이런 목표주가가 달성 가능하다는 경영진의 확신을 보여주는 대표적 사례로, 투자자들에게는 바닥 신호로 받아들여질 만하다.