BFS

솔 센터스($BFS), 임원 4명 3일간 17만 달러 매수에도 주가 연중 최저점... 8% 배당 vs 구조적 리스크

2025.11.13 22:08

솔 센터스($BFS)가 투자자들의 레이더에 다시 포착되고 있습니다. 이 베데스다 본사의 소매 부동산 투자신탁(REIT)은 최근 주가 부진에도 불구하고 내부자들의 집중적인 매수 행위로 주목받고 있습니다. 솔 센터스는 워싱턴 DC와 볼티모어 대도시권에 특화된 REIT로, 62개 부동산(지역 쇼핑센터 50개, 복합용도 건물 8개, 개발용지 4개)을 운영하며 총 1,020만 평방피트의 임대 면적을 보유하고 있습니다. 회사 순영업수익의 85% 이상이 이 지역에서 나오는 극도로 집중된 포트폴리오 전략을 구사하고 있습니다. 가장 눈에 띄는 것은 최근 내부자 거래 패턴입니다. 2025년 11월 11일부터 13일까지 단 3일간 주요 임원 4명이 총 6,598주, 약 17만 7천 달러 규모의 주식을 매수했습니다. 특히 데이비드 피어슨 사장은 11월 12일 3,348주를 주당 29.86달러에 매수했고, 같은 날 존 콜리치 임원도 2,000주를 주당 29.99달러에 매수했습니다. 카를로스 허드 수석부사장은 3일 연속 450주씩 매수하는 이례적인 행보를 보였습니다. 이러한 내부자 매수는 주가 흐름과 극명한 대비를 보입니다. $BFS 주가는 2024년 7월 39달러 근처 고점 이후 지속적으로 하락해 현재 32달러 수준에서 거래되고 있습니다. 이는 연중 최저점에 근접한 수준으로, 내부자들이 이 가격대를 매력적인 매수 기회로 판단했을 가능성을 시사합니다. 실제로 회사의 펀더멘털은 주가 부진과는 다른 이야기를 들려줍니다. 2025년 3분기 매출은 7,200만 달러로 전년 동기 6,730만 달러 대비 7% 증가했습니다. 상업용 부동산 점유율은 93.9%로 여전히 높은 수준을 유지하고 있고, 주거용 부동산은 99.3%의 임대율을 기록하고 있습니다. 연간 자유현금흐름도 8,295만 달러로 건전한 수준입니다. 시장이 우려하는 것은 주로 두 가지입니다. 첫째, REIT의 고질적인 문제인 높은 부채비율입니다. 솔 센터스의 부채자본비율은 327%에 달해 금리 상승기에는 부담으로 작용할 수 있습니다. 둘째, 소매 부동산 섹터 전반의 구조적 변화 우려입니다. 이커머스 확산과 소비 패턴 변화가 기존 소매 공간의 수요를 잠식할 수 있다는 우려가 지속되고 있습니다. 하지만 솔 센터스만의 차별화 포인트도 분명합니다. 워싱턴 DC 지역은 연방정부와 관련 기관들이 밀집한 안정적인 경제기반을 가지고 있어 경기 변동에 상대적으로 덜 민감합니다. 또한 이 지역의 인구 증가와 소득 수준 향상은 소매 공간에 대한 지속적인 수요를 뒷받침하고 있습니다. 투자자들이 주목해야 할 또 다른 요소는 배당수익률입니다. 현재 약 8%에 달하는 배당수익률은 금리 하락 국면에서 상당한 매력도를 제공합니다. 다만 이러한 높은 배당이 지속가능한지는 면밀히 살펴봐야 할 부분입니다. 애널리스트들은 여전히 긍정적인 시각을 유지하고 있습니다. B. Riley Securities는 '매수' 등급과 45.50달러의 목표주가를 제시했는데, 이는 현재 주가 대비 약 40% 상승 여력을 의미합니다. 앞으로 주목할 요인은 다음과 같습니다. 단기적으로는 4분기 실적 발표와 2026년 전망이 중요할 것입니다. 또한 연방준비제도의 금리 정책 변화가 REIT 섹터 전반에 미칠 영향도 변수입니다. 장기적으로는 트윈브룩 쿼터 1단계 개발 프로젝트의 성과와 추가 개발용지 활용 방안이 성장성의 핵심이 될 것입니다. 내부자들의 집중 매수는 분명 긍정적인 신호이지만, 이것만으로 투자 결정을 내리기에는 위험합니다. 높은 배당수익률에 매력을 느끼는 소득 중심 투자자들에게는 고려해볼 만한 옵션이지만, 소매 부동산 섹터의 구조적 변화와 높은 레버리지 리스크를 충분히 이해한 후 신중하게 접근해야 할 것입니다.