CBL

CBL & Associates Properties ($CBL), 1년간 내부자 매도 속에서도 50% 급등...최근 이사 매수는 전환점 신호?

2025.11.19 22:18

CBL & Associates Properties ($CBL)가 투자자들에게 복합적인 신호를 보내고 있다. 지난 1년여간 내부자들의 지속적인 매도에도 불구하고 주가는 2024년 6월 20달러 초반에서 현재 31달러 선까지 50% 이상 상승했으며, 최근에는 한 이사의 의미있는 매수 거래가 포착되어 시장의 주목을 받고 있다. CBL & Associates Properties는 미국 남동부 지역을 중심으로 쇼핑몰과 상업용 부동산을 소유·운영하는 리츠(REIT)다. 약 10억 달러의 시가총액을 보유한 중소형 리츠로, 전통적인 쇼핑몰 운영 모델에서 벗어나 포트폴리오 재편을 적극 추진하고 있다. 회사는 최근 실적에서 조정 후 펀드운용수익(FFO) 기준으로 주당 1.55달러를 기록했으며, 2025년 전체 가이던스를 6.98-7.34달러로 재확인했다. 가장 눈에 띄는 현상은 내부자 거래와 주가 움직임 사이의 뚜렷한 괴리다. 2024년 6월부터 2025년 10월까지 기록된 16건의 내부자 거래 중 15건이 매도였으며, 총 매도 규모는 약 3,350만 달러에 달했다. 특히 2024년 12월 대주주 OCM Xb CBL-E Holdings가 단일 거래로 100만 주를 3,040만 달러에 매도한 것은 상당한 규모였다. 마이클 레보비츠 사장도 2024년 8월 연이어 매도 거래를 실행했고, Strategic Value Partners를 비롯한 주요 주주들도 지분을 줄여왔다. 하지만 이런 내부자 매도 행렬에서 유일한 예외가 등장했다. 마이클 토레스 이사가 2025년 11월 17일 4,000주를 주당 31.82달러에 매수한 것이다. 이는 1년여간의 매도 일변도 패턴에서 처음 나타난 매수 신호로, 현 주가 수준에서의 가치를 인정한다는 해석이 가능하다. 토레스 이사의 매수가 단순한 포트폴리오 조정인지, 아니면 향후 전망에 대한 확신의 표현인지 지켜볼 필요가 있다. 이런 내부자 거래 패턴에도 불구하고 주가가 꾸준히 상승한 배경에는 회사의 적극적인 포트폴리오 재편이 있다. 최근 루이지애나 슬라이델의 Fremaux Town Center 지분 매각을 통해 3,077만 달러의 현금을 확보하고 3,500만 달러의 부채를 소거했다. 이런 자산 매각은 단순한 처분이 아니라 수익성이 낮은 자산을 정리하고 재무 건전성을 높이는 전략의 일환으로 해석된다. 리츠 투자자들이 가장 중시하는 FFO 기준으로 볼 때 회사의 펀더멘털은 나쁘지 않다. 3분기 조정 후 FFO가 주당 1.55달러를 기록했고, 연간 가이던스 6.98-7.34달러를 재확인한 것은 경영진이 향후 실적에 대해 어느 정도 확신을 갖고 있음을 시사한다. 현재 주가를 기준으로 할 때 FFO 수익률은 약 4-5% 수준으로, 전통적인 리츠 투자 매력도를 고려하면 합리적인 수준이다. 주가 차트상에서도 흥미로운 패턴이 관찰된다. 2024년 중반 20달러 초반에서 시작한 주가는 여름철 24달러 선을 돌파한 후 10월부터 본격적인 상승세에 접어들었다. 11월과 12월에는 29달러까지 치솟았고, 2025년 2월에는 30.7달러로 고점을 기록했다. 이후 3-4월 조정을 거쳐 현재 31달러 선에서 거래되고 있는데, 이는 연초 대비 약 15% 상승한 수준이다. 향후 투자 관점에서 몇 가지 요소를 주목해야 한다. 먼저 내부자들의 매도가 단순한 차익 실현인지, 아니면 향후 전망에 대한 우려 때문인지 판단이 중요하다. 대주주들의 대규모 매도는 포트폴리오 리밸런싱 차원일 수 있지만, 임원진의 연속 매도는 다른 해석이 필요할 수 있다. 반면 최근 토레스 이사의 매수는 긍정적 신호로 읽힐 여지가 있다. 특히 31.82달러라는 가격은 현재 주가와 비슷한 수준으로, 내부자가 현 시점의 가치 평가에 동의한다는 의미로 해석할 수 있다. 자산 매각을 통한 포트폴리오 최적화도 중요한 관찰 포인트다. 전통적인 쇼핑몰 리츠들이 온라인 쇼핑 확산으로 어려움을 겪고 있는 상황에서, 수익성 낮은 자산의 처분과 부채 감소는 현명한 전략일 수 있다. 다만 이런 매각이 지속될 경우 배당 수익률에 미치는 영향도 고려해야 한다. 리츠 투자의 핵심은 안정적인 배당 수익과 자산 가치 상승이다. CBL의 경우 FFO 기준으로는 양호한 실적을 보이고 있지만, 내부자들의 지속적인 매도는 투자자들에게 신중한 접근을 요구한다. 특히 소형주 리츠의 특성상 유동성이 제한적일 수 있어, 대규모 내부자 매도가 주가에 미치는 영향을 면밀히 관찰해야 한다. 현재 상황에서는 토레스 이사의 매수가 단발성 거래인지, 아니면 내부자 거래 패턴 변화의 신호탄인지가 중요한 관전 포인트가 될 것이다. 또한 향후 분기 실적에서 자산 매각 효과가 FFO 개선으로 이어지는지, 그리고 경영진이 제시한 가이던스 달성이 가능한지도 주의 깊게 지켜봐야 할 부분이다.