BFS

솔 센터스($BFS), 임원진 집중 매수 속 40% 할인 가격에 7.75% 배당 매력

2025.11.20 19:17

솔 센터스($BFS)가 투자자들의 주목을 받고 있다. 워싱턴 DC/볼티모어 지역에 특화된 이 소매 부동산 투자신탁(REIT)은 최근 한 해 동안 주가가 약 20% 하락했지만, 경영진들은 오히려 자사주를 적극 매수하며 강한 확신을 보이고 있다. 특히 눈에 띄는 것은 2025년 11월 중순 일주일간 벌어진 임원진들의 집중 매수다. 카를로스 허드 수석부사장은 11월 11일부터 20일까지 총 8차례에 걸쳐 3,600주를 매수했고, 데이비드 피어슨 사장은 11월 12일 하루에만 3,348주(약 10만 달러)를 매입했다. 존 콜리치 임원 역시 같은 날 2,000주(약 6만 달러)를 추가 매수했다. 이는 경영진이 현재 주가 수준을 매력적이라고 판단하고 있음을 시사한다. 이런 내부자 매수는 올해 처음이 아니다. 프랜시스 사울 2세 회장은 지난 5월 두 차례에 걸쳐 총 1만 주(33만 5천 달러 상당)를 대규모 매수했다. 이는 이연보상계획 하에 발행된 팬텀주식의 전환으로, 회장이 자신의 보상을 현금이 아닌 자사주로 받겠다는 의지를 보여준다. 현재 $BFS의 주가는 32달러 수준으로, 애널리스트들의 평균 목표가인 45.50-48.50달러와 40% 이상의 괴리를 보이고 있다. B. 라일리 증권을 비롯한 애널리스트들은 여전히 '매수' 등급을 유지하며 상승 여력이 크다고 평가한다. 회사의 기본 펀더멘털도 견고하다. 솔 센터스는 워싱턴 DC/볼티모어 지역에 62개 부동산(총 1,020만 평방피트)을 보유한 지역 특화 REIT로, 운영수익의 85% 이상이 이 안정적인 대도시권에서 발생한다. 최근 분기 기준 상업용 부동산 점유율은 93.9%로 여전히 높은 수준을 유지하고 있고, 주거용 부동산은 99.3%의 거의 만실 점유율을 기록했다. 특히 투자자들에게 매력적인 것은 7.75%의 배당수익률이다. 연간 2억 8,260만 달러의 매출과 8,295만 달러의 레버리지 프리캐시플로우로 뒷받침되는 이 배당은 현재 시장에서 찾기 어려운 고수익 배당 상품이다. 하지만 투자시 고려해야 할 리스크도 있다. 부채비율이 327%로 높아 금리 상승기에는 리파이낸싱 부담이 커질 수 있다. 다행히 회사는 지난 8월 6억 달러 규모의 신규 신용협정을 체결해 2029년까지 유동성을 확보했다. 소매 REIT 섹터 전반의 어려움도 변수다. 전자상거래 확산으로 전통적인 소매 공간 수요가 줄어들고 있지만, 솔 센터스가 집중하는 생활밀착형 커뮤니티 쇼핑센터는 상대적으로 방어력이 높다는 평가다. 다가오는 실적 발표에서 임대료 인상 현황과 신규 임차인 유치 성과가 주목된다. 경영진의 연이은 매수가 실제 사업 전망에 대한 확신을 반영하는 것인지, 아니면 단순히 주가 하락에 따른 기계적 매수인지는 실적으로 증명될 것이다. 현재 주가 수준에서 솔 센터스는 고배당 수익을 추구하는 소득형 투자자들에게 매력적인 선택지가 될 수 있다. 다만 부채 부담과 섹터 리스크를 감안할 때 포트폴리오 비중 조절에는 신중함이 필요하다.