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이노베이티브 인더스트리얼($IIPR) CFO 바닥 매수 vs 179% 배당지급률의 위험한 줄타기

2025.11.20 21:50

Innovative Industrial Properties($IIPR)의 CFO 데이비드 스미스가 11월 20일 600주를 주당 45.90달러에 매수했다는 소식이 투자자들에게 희미한 희망의 신호로 받아들여지고 있다. 하지만 이 거래가 제한주식단위(RSU) 형태라는 점에서 일반적인 현금 매수와는 다른 의미를 갖는다. $IIPR은 대마초 관련 산업용 부동산에 특화된 부동산투자신탁(REIT)으로, 112개 부동산을 보유하고 있으며 최근 생명과학 분야로 사업 다각화를 추진하고 있다. 회사는 IQHQ에 2억7천만 달러를 투자해 생명과학 부동산 플랫폼에 진출했으며, 이를 통해 연 14% 이상의 수익률을 기대하고 있다. 주가 차트는 참담한 이야기를 들려준다. 2024년 6월 95달러 수준에서 시작해 9월까지 122달러까지 상승했던 주가는 11월 급락을 시작으로 2024년 12월 20일 67달러까지 폭락했다. 이후 2025년 들어 50-70달러 범위에서 횡보하며 현재 56-57달러 수준에 머물러 있다. 1년간 약 57% 하락한 셈이다. 이러한 주가 급락의 배경에는 테넌트들의 연이은 렌트 디폴트가 있다. PharmaCann, 4Front Ventures, Gold Flora, TILT Holdings 등 주요 임차인들이 임대료 지급에 어려움을 겪으면서 회사의 수익성에 직격탄을 가했다. 실제로 3분기 매출은 전년 동기 대비 15% 감소한 6,469만 달러를 기록했고, 희석주당순이익도 0.97달러로 전년의 1.37달러에서 크게 줄었다. 주목할 점은 CFO의 매수 타이밍이다. 11월 20일 45.90달러에 이뤄진 매수는 올해 최저점 근처에서 이뤄졌다는 점에서 의미가 있다. 하지만 이는 RSU 행사로 2024년, 2025년, 2026년 1월 1일에 각각 3분의 1씩 베스팅되는 조건부 주식이다. 즉, 회사 재직 조건이 붙어있어 순수한 투자 신호로 해석하기에는 한계가 있다. 반면 3월 3일 데이비드 스테처 이사는 7,599주를 주당 70.55달러에 매도했다. 현재 주가와 비교하면 상당한 프리미엄에 매도한 셈으로, 내부자 거래 관점에서는 엇갈린 신호를 보내고 있다. 투자자들이 가장 주목해야 할 지표는 16.56%라는 극도로 높은 배당수익률이다. 하지만 배당지급률이 179%에 달해 지속가능성에 대한 우려가 커지고 있다. 현재 현금흐름으로는 배당을 감당하기 어려운 상황으로, 자산 매각이나 실적 개선 없이는 배당 삭감이 불가피할 수 있다. 그럼에도 불구하고 $IIPR의 재무 건전성 자체는 양호한 편이다. 부채비율이 18.3%로 낮고, 부채상환능력비율이 11.7배에 달해 재무적 안정성을 유지하고 있다. 영업현금흐름도 연간 2억 610만 달러로 견고한 수준이다. 회사가 추진하는 생명과학 분야 다각화가 성공 여부의 열쇠가 될 것으로 보인다. 대마초 업계의 규제 불확실성과 시장 성숙화로 성장 동력이 둔화되는 상황에서, 생명과학 부동산은 더 안정적이고 성장 가능성이 높은 분야로 평가받는다. IQHQ 투자를 통해 연 14% 이상의 수익률을 확보할 수 있다면 전체 포트폴리오의 수익성 개선에 기여할 것이다. 현재 주가수익비율 10.54배, 장부가대비주가비율 0.71배로 동종업계 대비 저평가되어 있다는 점도 고려할 요소다. 시장이 과도하게 비관적으로 평가하고 있을 가능성이 있지만, 이는 펀더멘털 개선이 전제되어야 한다. 향후 주목할 촉매는 11월 3일 예정된 실적 발표다. 애널리스트들은 주당순이익 7.09달러, 매출 2억6,245만 달러를 예상하고 있어 전년 대비 각각 21%, 15% 감소할 것으로 전망된다. 하지만 테넌트 재임대 성과나 생명과학 투자 수익 실현 등 긍정적 요인이 나타난다면 주가 반등의 계기가 될 수 있다. 리스크 시나리오로는 추가 테넌트 디폴트, 대마초 업계의 지속적 악화, 배당 삭감 등이 있다. 특히 공매도 비중이 7.9%에 달해 부정적 뉴스에 민감하게 반응할 수 있다. 반면 낙관적 시나리오에서는 테넌트 문제 해결, 생명과학 사업의 성공적 안착, 저평가 해소 등으로 80-90달러 수준까지 회복 가능성도 배제할 수 없다. 현재 $IIPR은 고수익 추구 투자자와 리스크 회피 투자자 모두에게 딜레마를 안겨주는 종목이다. 높은 배당수익률과 저평가 매력이 있지만, 구조적 어려움과 불확실성도 상존한다. CFO의 매수가 단순한 의례적 행위인지 진정한 투자 신호인지는 향후 실적과 경영진 커뮤니케이션을 통해 판단해야 할 것이다.