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Seven Hills Realty Trust($SEVN), 대주주 1,740만달러 매수 vs 실적 36% 급감...엇갈린 신호 주목

2025.12.11 21:19

Seven Hills Realty Trust($SEVN)가 최근 보여주고 있는 상반된 신호들이 투자자들의 주목을 끌고 있다. 지난 12월 11일 대주주 Tremont Realty Capital LLC가 무려 1,740만 달러(약 246억원) 규모의 대규모 매수에 나선 것이다. 이는 상업용 부동산 모기지 대출 전문 REIT인 Seven Hills에 대한 강력한 신뢰 신호로 해석된다. 이번 거래에서 주목할 점은 매수 가격이다. Tremont는 주당 8.65달러에 201만 5,748주를 매수했는데, 이는 현재 주가 10.97달러 대비 약 21% 저렴한 수준이다. 이는 회사가 진행 중인 Rights Offering의 일환으로, Tremont가 backstop agreement에 따라 일반 투자자들이 인수하지 않은 물량을 전량 매수한 것이다. 단순한 시장 매수가 아닌 구조화된 자본 조달이지만, 대주주가 이런 규모의 추가 투자에 나섰다는 것은 회사의 장기 전망에 대한 확신을 보여준다. 실제로 Seven Hills의 비즈니스 확장세는 뚜렷하다. 지난 11월에는 1억 130만 달러 규모의 3개 신규 대출 투자를 단행했고, 9월에는 맨해튼 어퍼 웨스트 사이드 복합용도 부동산에 3,450만 달러 모기지 대출을 성사시켰다. 9월에 등록한 5억 달러 규모의 shelf offering도 향후 공격적 성장을 위한 포석으로 읽힌다. 하지만 투자자들이 간과해서는 안 될 부분이 있다. Seven Hills의 실적이 명백히 악화되고 있다는 점이다. 올해 3분기 EPS는 0.23달러로 전년 동기 0.36달러 대비 36% 급감했다. 1분기에도 0.34달러로 전년 0.38달러를 밑돌았다. 특히 3분기 실적은 그간 0.3달러 중반대를 유지해왔던 수준을 크게 벗어난 것이어서 우려스럽다. 주가 움직임도 이런 실적 악화를 반영하고 있다. 작년 7월 12.5달러 수준까지 올랐던 주가는 올해 들어 지속적인 하락세를 보이며 현재 10.97달러에 거래되고 있다. 특히 올해 4월과 7월 두 차례에 걸쳐 10달러 초반까지 급락하는 등 높은 변동성을 보였다. 시가총액이 1억 3,875만 달러에 불과한 소형주 특성상 거래량과 유동성 부족이 이런 변동성을 증폭시키고 있다. 부동산 모기지 REIT 업계 전반의 어려움도 고려해야 한다. 연준의 고금리 정책이 지속되면서 자금 조달 비용은 높아지고, 상업용 부동산 시장의 불확실성은 커지고 있다. 특히 사무용 부동산의 구조적 변화와 지역 은행들의 상업용 부동산 대출 축소가 이어지면서 Seven Hills 같은 전문 대출업체들의 기회가 늘어날 수도 있지만, 동시에 대출 손실 위험도 높아지는 상황이다. 그럼에도 내부자들의 행보는 낙관적이다. 5월에는 Joseph Morea 이사가 4만 5,144달러어치 주식을 매수했고, 12월에는 대주주 차원에서 대규모 투자가 이어졌다. Tremont Realty Capital은 The RMR Group의 완전 자회사로, 부동산 투자관리 전문성을 갖춘 곳이다. 이들이 추가 투자에 나섰다는 것은 단순한 재무적 지원을 넘어 전략적 판단이 개입된 것으로 보인다. 투자자들이 주목해야 할 핵심은 향후 분기 실적이다. 3분기 0.23달러라는 충격적인 수치가 일회성인지, 아니면 구조적 문제의 시작인지가 관건이다. 만약 4분기와 내년 1분기에도 비슷한 수준의 실적이 나온다면 현재 주가도 과대평가일 가능성이 있다. 반면 3분기가 저점이고 신규 대출 투자 효과가 나타나기 시작한다면 대주주의 저가 매수가 의미를 가질 것이다. 현재로서는 조심스러운 관망이 필요한 상황이다. 내부자 매수는 긍정적 신호지만 실적 악화와 업계 전반의 어려움을 무시할 수는 없다. 소형 REIT 투자에는 유동성 위험도 따른다. 다음 분기 실적 발표에서 회사가 어떤 가이던스를 제시하고, 신규 투자한 대출들의 수익성이 어느 정도인지 확인하는 것이 중요하다.