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어그리 리얼티($ADC) 이사·CEO, 1년간 66억원 자사주 매수 - 하지만 $750M 증자 희석은 복병

2025.12.29 21:40

어그리 리얼티($ADC)의 이사회 멤버 존 라콜타 주니어가 지난 1년간 자사주 66억원어치를 매수했다. 2024년 12월부터 2025년 10월까지 5차례에 걸쳐 93,509주를 평균 $71 수준에서 집중 매수했으며, 조이 어그리 CEO도 같은 기간 10,478주(약 7억5천만원)를 추가 매수했다. 주가가 52주 최저점 근처에서 횡보하는 상황에서 경영진의 이런 대규모 매수는 내재가치 대비 저평가 판단을 보여주는 강력한 신호다. 어그리 리얼티는 미국 전역에서 소매 부동산 순임대(net lease) 사업을 영위하는 중형 리츠다. 전국 50개 주에 2,603개 부동산을 보유하고 있으며 총 임대면적은 약 5,400만 평방피트에 달한다. 포트폴리오의 67%가 투자등급 임차인으로 구성돼 임대료 수취 안정성이 높다는 게 강점이다. 순임대 모델은 임차인이 재산세, 보험료, 유지보수 비용을 모두 부담하는 구조여서 리츠 입장에서는 예측 가능한 현금흐름을 확보할 수 있다. 월마트, 홈디포, 로우스 같은 대형 소매체인들이 주요 임차인이며, 이들은 온라인 쇼핑 시대에도 오프라인 거점이 필수적이라는 점에서 장기 임대 안정성이 높다. 2025년 3분기 실적을 보면 핵심 영업현금흐름(Core FFO)이 주당 $1.09로 전년 동기 대비 8.4% 증가했고, 순이익도 5,030만 달러로 18.2% 늘었다. 1억1천만 달러 규모의 순임대 부동산 110건을 신규 취득하며 공격적인 외형 확장을 이어갔다. 회사는 2025년 투자 가이던스를 15억~16.5억 달러로 상향 조정했고, 주당 조정 영업현금흐름(AFFO) 전망치도 $4.31~$4.33으로 높였다. 분기 배당금도 10월에 주당 $0.262로 2.3% 인상하면서 연간 배당수익률은 4.26%를 기록 중이다. 하지만 이런 성장의 이면에는 상당한 희석 압력이 존재한다. 회사는 지난 1년간 약 7억5천만 달러 이상의 자본을 조달했다. 2024년 10월 400만 주, 2025년 4월 517.5만 주를 각각 시장가 대비 할인된 가격에 발행했고, 5월에는 4억 달러 규모의 5.600% 선순위 무담보 채권을 발행했다. 11월에는 3억5천만 달러 규모의 5.5년 만기 텀론을 확보했다. 이런 공격적인 자본 조달이 주당 지표를 압박하면서 최근 2개 분기 연속 주당순이익(EPS)이 애널리스트 예상치를 하회했다. 2분기 실제 EPS $0.43 vs 예상 $0.45, 4분기 실제 $0.41 vs 예상 $0.43이었다. 현재 주가 $72 수준은 52주 최저가 $67.58에서 6% 위에 불과하며, 최고가 $79.65 대비로는 약 10% 할인된 상태다. 연간 수익률도 YTD +3.0%, 1년 +3.21%로 S&P 500 대비 크게 부진했다. 밸류에이션 측면에서 보면 주가수익비율(P/E) 42.43배는 리츠 치고는 높은 편이지만, 포워드 P/E 35.97배와 4.26% 배당수익률을 감안하면 성장형 리츠로서는 합리적인 수준이다. 부채비율 57.69%는 리츠 업종 평균 범위 내에 있으며, 레버리지 프리캐시플로우가 연간 4억3,240만 달러에 달해 재무 안정성은 양호하다. 경영진의 집중 매수 타이밍을 분석하면 흥미로운 패턴이 보인다. 라콜타 이사는 주가가 $70~71 구간으로 하락할 때마다 대규모 물량을 담았다. 2024년 12월 $70 초반, 2025년 4월 $71, 6월 $74, 10월 다시 $70로 떨어졌을 때가 그 시점들이다. CEO 어그리의 매수는 8월과 10월에 집중됐는데, 이는 2분기 어닝 미스 이후 주가가 조정받을 때였다. 이들의 매수가 단순히 계획된 배당재투자(DRIP)만은 아니라는 점도 중요하다. 실제 신규 현금 투입이 상당 부분 포함돼 있으며, 여러 차례에 걸쳐 분할 매수한 것은 달러코스트 평균 전략이거나 내부 거래 규정상 제약 때문으로 보인다. 투자자 관점에서 이 신호를 어떻게 해석해야 할까. 긍정적인 측면은 명확하다. 회사의 재무 상황과 성장 전망을 가장 잘 아는 이사진과 CEO가 개인 자금으로 수십억원을 투입했다는 것은 현재 주가가 내재가치 대비 저평가됐다는 강력한 확신을 의미한다. 특히 연준의 금리 인하 사이클이 진행 중인 상황에서 리츠 섹터는 구조적인 밸류에이션 재평가 국면에 진입할 가능성이 있다. 10년물 국채 수익률이 4.2% 수준인데 어그리 리얼티의 배당수익률이 4.26%라면, 금리가 추가로 하락할 경우 상대적 매력도가 높아질 수 있다. 부정적인 측면도 간과할 수 없다. 회사가 공격적인 성장을 위해 지속적으로 증자를 단행하고 있다는 점이 가장 큰 우려다. 2025년에만 두 차례 대규모 증자를 실시했고, 그 과정에서 기존 주주 지분이 희석됐다. 이는 단기적으로 주당 지표 개선을 어렵게 만들고, 주가 상승을 제한하는 요인이 된다. 실제로 2분기와 4분기 EPS가 연속으로 예상치를 하회한 것도 이런 희석 효과 때문이다. 애널리스트 컨센서스 목표주가가 $82인데 미즈호는 최근 $77에서 $75로 하향 조정하며 '중립' 의견을 유지했다. 이는 시장이 여전히 회사의 성장 전략에 대해 회의적인 시각을 갖고 있음을 보여준다. 투자 판단의 핵심 기준은 이렇게 정리할 수 있다. 첫째, 연준의 추가 금리 인하 여부다. 2026년 동안 50bp 추가 인하가 예상되는데, 이것이 실제로 이루어지면 리츠 섹터 전반의 밸류에이션이 재평가될 가능성이 높다. 둘째, 회사의 증자 속도다. 만약 2026년에도 대규모 증자가 계속된다면 주당 지표 개선은 지연될 것이다. 셋째, 분기 실적에서 EPS가 애널리스트 예상치를 상회하기 시작하는지 여부다. 이는 희석 효과가 어느 정도 소화됐는지를 보여주는 지표가 된다. シナ리오별 전망을 보면, 낙관 시나리오에서는 금리 인하와 함께 리츠 섹터 전반이 재평가를 받고, 어그리 리얼티의 15억 달러 이상 투자가 본격적으로 FFO에 기여하기 시작하면서 주가가 $80 이상으로 상승할 수 있다. 기본 시나리오는 $75~78 범위에서 배당수익률 4% 중반을 제공하며 완만하게 상승하는 그림이다. 비관 시나리오에서는 금리 인하가 지연되거나 소매 부동산 시장에 부정적인 이벤트가 발생할 경우 $65~68 수준까지 재차 조정받을 위험이 있다. 단기 전망(1~6개월)을 보면, 다음 분기 실적 발표가 중요한 변곡점이 될 것으로 보인다. 만약 EPS가 예상치를 상회하면서 증자 없이 기존 자금으로 투자를 집행한다면 긍정적인 시그널이 될 것이다. 연준의 2026년 금리 인하 경로가 명확해지는 1분기 중에는 리츠 섹터 전반이 반등할 가능성이 있어, 현 수준에서 포지션을 구축하는 것이 유리할 수 있다. 다만 $67~68로 추가 하락 시에는 내부자들이 매수했던 $70 밑으로 떨어지는 것이므로 더 매력적인 진입점이 될 수 있다. 장기 전망(6개월 이상)에서는 회사의 성장 전략이 성공적으로 안착하느냐가 관건이다. 현재 2,603개 포트폴리오를 연간 15억 달러 이상씩 확장하고 있는데, 이것이 3~4년 후 주당 FFO와 배당금의 유의미한 증가로 이어진다면 현재 주가는 매력적인 진입 기회가 될 것이다. 리츠의 본질은 배당수익 + 자산가치 상승이므로, 4.26% 배당을 받으면서 포트폴리오 확장에 따른 자산가치 증가를 기다리는 전략이 유효하다. 다만 소매 부동산이 온라인 쇼핑 확대로 구조적 압박을 받고 있다는 점은 장기 리스크로 남아있다. 결론적으로, 어그리 리얼티는 이사진과 CEO의 66억원 이상 집중 매수가 강력한 저평가 신호를 보내고 있지만, 공격적인 증자로 인한 희석 압력이 단기 주가 상승을 제약하는 복합적인 상황이다. 내부자 거래는 장기 내재가치에 대한 확신을 보여주지만, 그 가치가 주가에 반영되기까지는 증자 사이클 종료와 실적 개선이 필요하다. 4%대 배당수익률을 받으며 금리 인하 사이클을 기다릴 수 있는 배당 중심 장기 투자자에게는 검토할 만한 옵션이지만, 단기 주가 상승을 노리는 투자자에게는 촉매가 불명확한 상태다. $70 밑으로 떨어지면 내부자 매수가와 동일 수준에서 포지션을 구축할 수 있다는 점에서 지켜볼 가치가 있으며, 반대로 $80을 돌파하면 본격적인 상승 추세 전환으로 볼 수 있을 것이다.