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사이먼 프로퍼티($SPG) 이사 20만 달러 자사주 매수, 소비 심리 급락에도 점유율 96.4% 신고점

2026.01.05 19:51

사이먼 프로퍼티($SPG)의 이사 랜달 루이스(Randall Lewis)가 지난 11월과 12월 각각 10만 달러 이상씩 자사주를 매수했다. 이번 거래는 2024년 6월 이후 이사회가 진행한 대다수 거래와 달리 자동 배당 재투자가 아닌 재량적 매수로 보인다. 총 206,568달러(약 2억 8,000만 원) 규모는 크지 않지만, 소비자 신뢰지수가 5개월 연속 하락하고 Forever 21이 파산 신청한 환경에서 나온 움직임이라는 점에서 주목할 만하다. 사이먼 프로퍼티는 미국 최대 쇼핑몰 운영업체로, 북미·아시아·유럽에 걸쳐 229개 부동산(총 1억 8,300만 평방피트)을 보유하고 있다. Taubman Realty Group의 88%, 유럽 쇼핑센터 REIT Klepierre의 22.4% 지분을 보유하며, 시가총액 700억 달러(약 95조 원) 규모의 대형 REIT다. 경쟁사로는 Brookfield Properties, Macerich, Taubman Centers 등이 있으며, SPG는 업계 1위 지위를 유지하고 있다. 투자자들이 지금 주목해야 하는 이유는 명확하다. 소비자 신뢰지수가 89.1로 급락하고(전월 92.9 대비 3.8포인트 하락) 소매업체 파산이 속출하는 가운데, SPG는 오히려 점유율 96.4%로 사상 최고치를 경신하며 임대료를 평방피트당 59.14달러로 끌어올리고 있다. 이는 약자가 퇴출되고 프리미엄 입지를 가진 강자에게 수요가 집중되는 '양극화' 현상을 보여준다. 단기적으로 관망할 것인가, 지금 포지션을 취할 것인가? SPG의 실적 모멘텀과 밸류에이션을 감안하면, 분기 실적 발표 시점(2월 3일 예정)까지는 주가 변동성이 제한적일 가능성이 크다. 다만 주가가 이미 52주 최고가(190.14달러) 근처에서 거래되고 있어 단기 추격 매수보다는 조정 시 접근이 합리적이다. 최근 3개 분기 연속 어닝 서프라이즈가 이를 뒷받침한다. 2025년 3분기 주당순이익(EPS)은 3.22달러로 컨센서스 3.09달러를 13센트 상회했고, 매출은 16억 달러로 예상치 14.1억 달러를 대폭 초과하며 전년 대비 8.2% 성장했다. 2분기(EPS 3.05달러, 매출 15억 달러)와 1분기(EPS 2.95달러, 매출 14.7억 달러)에서도 같은 패턴이 반복됐다. 특히 2024년 4분기에는 EPS 3.68달러로 추정치 1.98달러를 무려 1.70달러나 상회하는 폭발적 실적을 기록했다. 이에 회사는 2025년 전체 연도 가이던스를 주당 12.60~12.70달러로 상향 조정했는데, 이는 기존 컨센서스 9.04달러 대비 약 40% 높은 수치다. 점유율 96.4%라는 숫자는 단순한 통계가 아니다. 미국 전체 쇼핑몰 평균 점유율이 90% 초반대에 머물러 있는 상황에서, SPG는 임차인 선별권을 확보했다는 의미다. 평방피트당 임대료 59.14달러는 전년 동기 대비 상승세를 유지 중이며, 이는 입지 프리미엄이 가격 결정력으로 전환되고 있음을 보여준다. Forever 21 파산 같은 부정적 뉴스는 역설적으로 SPG에게 기회다. 약한 소매업체가 퇴출되면 우량 임차인이 더 나은 조건으로 공간을 확보하려 하고, SPG는 그 수혜자가 된다. 최근 인수 활동도 회사의 자신감을 드러낸다. 2025년 6월 마이애미의 Brickell City Centre를 5억 4,870만 달러에 인수했고, 11월에는 Taubman Realty Group의 나머지 12% 지분을 취득했다. Taubman은 22개 프리미엄 쇼핑몰을 운영하며, 이번 인수로 SPG는 2027년까지 투자 수익률을 8%로 끌어올릴 수 있을 것으로 Scotiabank와 JP Morgan은 분석했다. 이는 단순 자산 확대가 아니라 운영 효율성 제고와 수익 다각화를 목표로 한 전략적 움직임이다. 그렇다면 투자자는 어떤 지표를 봐야 할까? 첫째, 분기별 점유율이 96% 밑으로 떨어지는지 확인해야 한다. 이는 임대 수요 약화의 신호다. 둘째, 평방피트당 임대료 증가율을 추적하라. 증가세가 둔화되면 가격 결정력 상실을 의미한다. 셋째, 부채비율(현재 debt-to-equity 884%)을 모니터링하라. REIT 특성상 높은 레버리지는 정상이지만, 금리 상승 국면에서는 이자 부담이 실적을 압박할 수 있다. 넷째, 주요 임차인의 실적을 살펴야 한다. Nike, Apple, Lululemon 같은 앵커 테넌트가 부진하면 SPG도 영향을 받는다. 경고 신호는 명확하다. 점유율이 95% 밑으로 하락하거나, 임대료 증가율이 마이너스로 전환되거나, 주요 임차인의 연이은 파산 신청이 나오면 투자 논리가 무너진다. 또한 연준의 금리 인상 재개 시그널이 나오면 높은 레버리지를 감안해 포지션 축소를 고려해야 한다. 현재 주가순자산비율(P/B) 26.01배, 주가수익비율(P/E) 26.90배는 결코 저평가가 아니다. 이는 시장이 이미 상당한 긍정 전망을 반영했음을 뜻한다. 미래 시나리오를 그려보자. 낙관 시나리오에서는 소비 반등과 리테일 정상화가 맞물리며 SPG의 임대료 상승이 가속화된다. 이 경우 EPS는 2026년 13~14달러 범위로 상승 가능하고, 주가는 애널리스트 목표가인 194달러를 돌파할 수 있다. 다만 이는 연준의 추가 금리 인하(2026년 50bp 예상)와 소비자 신뢰 회복이 전제 조건이다. 베이스 시나리오는 현 상태 유지다. 점유율 96% 수준, 임대료 완만한 증가, EPS 12.60~12.70달러 가이던스 달성으로 주가는 180~190달러 박스권에서 등락할 것이다. 배당수익률 4.78%가 하방을 지지하는 요인이다. 리스크 시나리오는 소비 침체 심화와 리세션이다. 미시간대 소비자 심리지수가 52.9로 28.5% 급락한 점, 63%의 소비자가 향후 1년 내 실업률 상승을 예상하는 점은 경고등이다. 리세션이 현실화되면 소매업체 파산이 연쇄적으로 발생하고, SPG의 점유율과 임대료가 동시에 타격받는다. 이 경우 주가는 52주 저점인 136달러 수준까지 하락 가능하다. 다만 REIT의 방어적 특성과 프리미엄 자산 포트폴리오를 감안하면 급락 리스크는 제한적이다. 시나리오 전환의 트리거는 무엇인가? 낙관론으로 전환하려면 소비자 신뢰지수가 3개월 연속 상승하고, 주요 소매업체 실적이 개선되며, 연준이 금리 인하를 지속해야 한다. 반대로 비관론으로 기울려면 점유율이 분기 연속 하락하고, 대형 임차인의 파산이 나오며, 금리 인상 시그널이 포착돼야 한다. 현재로선 중립 시나리오가 가장 가능성 높지만, 매크로 변수의 변동성이 크다. 단기 전망(1~6개월)을 보면, 주가는 2월 3일 4분기 실적 발표를 앞두고 180~190달러 범위에서 등락할 것으로 예상된다. 실적이 컨센서스를 상회하면 단기 돌파 가능성이 있으나, 밸류에이션 부담으로 상승폭은 제한적일 것이다. 근시일 내 변수는 12월 소비자 신뢰지수(1월 9일 발표 예정)와 소매 판매 데이터다. 이들이 예상보다 부진하면 단기 조정 압력이 커진다. 반대로 연말 쇼핑 시즌이 견조하면 긍정적 촉매가 된다. 장기 전망(6개월 이상)은 구조적 변화에 달려 있다. 온라인 쇼핑 확대는 오프라인 리테일에 지속적 압력 요인이지만, 체험형 소비 증가는 프리미엄 쇼핑몰에 유리하다. SPG는 단순 쇼핑 공간을 넘어 엔터테인먼트, 다이닝, 서비스 복합 공간으로 진화 중이다. 이 전략이 성공하면 장기 성장 궤도 유지가 가능하다. 다만 경제 사이클에 민감한 소매 익스포저를 감안하면, 포트폴리오에서 코어 포지션보다는 배당 수익을 노리는 위성 포지션이 적합하다. 결론적으로, 사이먼 프로퍼티는 소매 양극화의 최대 수혜자다. 이사 루이스의 소규모 매수는 경영진의 자신감을 보여주지만, 주가가 이미 고점 부근에 있고 밸류에이션이 부담스러운 점은 부정할 수 없다. 강력한 운영 지표와 실적 모멘텀은 긍정적이나, 소비자 신뢰 급락과 매크로 불확실성은 위험 요인이다. 보수적 투자자라면 180달러 이하 조정 시 분할 매수가 합리적이며, 공격적 투자자는 현 수준에서 소량 보유하되 점유율과 임대료 추이를 면밀히 모니터링해야 한다. 배당수익률 4.78%는 대기 기간의 기회비용을 일부 상쇄하지만, 단기 급등을 기대하기는 어렵다. 핵심은 '최고 품질 자산을 가진 REIT'라는 프리미엄과 '경기 민감 소매 익스포저'라는 리스크 사이의 균형이다.