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어그리 리얼티($ADC) 내부자 700만 달러 매수, 그런데 3분기 연속 EPS 미달—배당 인상의 속내는?

2026.01.13 12:03

어그리 리얼티($ADC)의 이사회가 지난 8개월간 자사주 700만 달러어치를 매수했다. 존 라콜타 주니어 이사는 2024년 12월부터 2025년 10월까지 5차례에 걸쳐 총 670만 달러(약 93억 원)를 투입했고, 조이 어그리 CEO는 8월과 10월 두 차례 75만 달러(약 10억 원)를 매수했다. 10건의 내부자 거래가 모두 매수였다는 점이 주목할 만하다. 같은 기간 매도는 단 한 건도 없었다. 어그리 리얼티는 미국 50개 주 전역에 2,600개 이상의 소매 부동산을 보유한 중견 리츠(REIT)다. 테넌트의 67%가 투자등급 기업이며, 총 임대면적은 5,370만 평방피트에 달한다. 넷리스(net lease) 구조로 운영돼 테넌트가 운영비와 세금, 보험료를 부담하기 때문에 안정적인 현금흐름이 보장되는 비즈니스 모델이다. 라콜타 이사는 전직 대사 출신으로 부동산 개발업체 월브리지의 회장이며, 어그리 이사회에서 10년 이상 재직 중인 핵심 인사다. 그의 매수는 단순한 포트폴리오 조정이 아니라 회사의 장기 가치에 대한 확신을 보여주는 신호로 해석된다. 투자자들이 주목해야 할 핵심은 내부자 매수 타이밍이다. 라콜타 이사의 최근 매수(2025년 10월)는 주가가 75달러 고점에서 70달러로 7% 하락한 시점에 이뤄졌다. 어그리 CEO 역시 주가가 72달러 수준일 때 매수에 나섰다. 경영진이 시장의 단기 비관론을 기회로 활용하고 있다는 의미다. 실제로 회사는 2025년 3분기 매출 1억 8,320만 달러(약 2,568억 원)를 기록해 시장 예상치를 상회했고, 전년 동기 대비 15% 성장했다. 문제는 주당순이익(EPS)이다. 3분기 EPS는 0.43달러로 시장 예상치 0.45달러를 밑돌았다. 2분기(0.43달러 vs 0.45달러), 4분기(0.41달러 vs 0.43달러)에 이어 3분기 연속 EPS 미달이다. 매출은 늘어나는데 수익성은 기대에 못 미치는 상황, 그런데도 내부자들은 적극적으로 매수하고 있다. 이 모순을 어떻게 해석해야 할까? 핵심은 어그리 리얼티가 현재 공격적인 확장기에 있다는 점이다. 회사는 2025년 10월 투자 가이던스를 15억~16억 5,000만 달러(약 2조 1,000억~2조 3,100억 원)로 상향 조정했다. 이를 위해 4월에는 3억 4,100만 달러(약 4,777억 원) 규모의 주식을 발행했고, 5월에는 4억 달러(약 5,600억 원) 규모의 10년물 회사채를 발행했으며, 11월에는 3억 5,000만 달러(약 4,900억 원) 규모의 5.5년 만기 대출을 체결했다. 총 10억 달러가 넘는 자금을 조달해 부동산 매입에 쏟아붓고 있는 것이다. 이런 자본 집약적 확장 전략은 단기 EPS를 희석시킨다. 새로 취득한 부동산이 임대수익을 내기까지 시간이 걸리고, 그 사이 이자비용과 희석효과가 발생하기 때문이다. 하지만 경영진은 이것이 장기적으로 주주가치를 극대화하는 길이라고 판단하고 있다. 실제로 회사는 EPS가 기대에 못 미치는 상황에서도 2025년 10월 월배당금을 2.3% 인상해 0.262달러로 올렸다. 연배당금 3.08달러 기준 배당수익률은 4.32%에 달한다. 내부자 매수 패턴을 보면 라콜타 이사의 경우 배당재투자제도(DRIP)를 통한 자동 매수도 포함돼 있어, 배당 수익을 다시 주식으로 전환하며 지분을 늘리고 있음을 알 수 있다. 투자자 입장에서 판단 기준은 명확하다. 첫째, 분기별 투자 실행 규모를 추적하라. 3분기 기준 4억 5,100만 달러를 110개 부동산에 투자했다면, 4분기와 2026년 상반기에도 비슷한 규모가 유지되는지 확인해야 한다. 투자 속도가 둔화되면 성장 스토리가 흔들린다. 둘째, 점유율과 임대료 인상률을 주시하라. 넷리스 구조에서는 테넌트 이탈이 치명적이다. 현재 67% 투자등급 테넌트 비율이 유지되거나 개선되는지가 핵심이다. 셋째, EPS가 2026년 2분기까지 계속 시장 예상치를 밑돌면 경고 신호다. 자본 배치 전략의 효율성에 의문이 제기되기 시작할 것이다. 반대로 긍정적 시나리오는 이렇다. 2026년 하반기부터 최근 취득한 부동산들이 본격적으로 수익을 내기 시작하면 EPS 성장이 가속화될 수 있다. 애널리스트들의 12개월 목표주가는 81.92달러로 현재가 대비 14.8% 상승 여력이 있다. 특히 연준의 추가 금리 인하가 예상되는 2026년에는 리츠 섹터 전반에 우호적인 환경이 조성될 것이다. 회사가 발행한 5.6% 고정금리 회사채의 실질 비용이 낮아지고, 부동산 취득 비용도 하락할 가능성이 높다. 리스크 시나리오도 분명히 존재한다. 미국 소매업 침체가 심화되면 테넌트 파산이 늘어날 수 있다. 2025년 12월 소비자신뢰지수가 5개월 연속 하락했고, 고용 전망도 악화되고 있다. 옴니채널 소매업체들이 오프라인 매장을 축소하면 어그리 리얼티의 임대수요가 타격을 받을 수 있다. 또한 P/E 비율 41.74배는 일반적인 리츠 밸류에이션(15~25배)보다 상당히 높다. 성장성이 반영된 프리미엄이지만, 성장세가 꺾이면 밸류에이션 조정이 불가피하다. 단기 전망(1~6개월)을 보면, 2월 10일 예정된 4분기 실적 발표가 첫 번째 시험대다. 시장은 EPS 0.43달러를 예상하고 있는데, 또다시 미달하면 주가는 68~70달러까지 하락할 수 있다. 반대로 예상치를 상회하거나 2026년 가이던스가 낙관적이면 75~77달러까지 반등 가능하다. 연준의 6월 금리 인하 가능성(100%)도 단기 촉매제가 될 수 있다. 장기 전망(6개월 이상)은 자본 배치 효율성에 달려 있다. 15억~16억 5,000만 달러 투자가 2026~2027년 수익으로 전환되는 속도가 관건이다. 성공적으로 소화하면 주가는 85~90달러까지 상승할 수 있지만, 실행 리스크가 현실화되면 65달러 이하로 떨어질 수도 있다. 결론적으로, 어그리 리얼티는 단기 수익성보다 장기 자산 확대를 우선하는 전략을 추구하고 있으며, 내부자들은 이 전략에 확신을 갖고 자금을 투입하고 있다. 700만 달러가 넘는 내부자 매수는 결코 가볍게 볼 신호가 아니다. 특히 이사와 CEO가 주가 약세 구간에서 집중 매수했다는 점은 경영진이 시장보다 앞선 정보를 갖고 있거나, 적어도 현재 주가가 내재가치보다 저평가됐다고 판단하고 있음을 시사한다. 하지만 3분기 연속 EPS 미달은 무시할 수 없는 위험 신호이기도 하다. 투자자들은 배당수익률 4.32%라는 방어적 요소를 고려하되, 2월 실적 발표에서 2026년 수익성 개선 가시성이 확보되는지 반드시 확인해야 한다. 리츠 투자에서 성장과 수익성의 균형은 선택이 아니라 필수다.