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트랜스콘티넨털 리얼티($TCI) 18개월 만에 주가 2배, 그러나 순이익 89% 급감... 모멘텀의 지속가능성은?

2026.01.14 17:04

트랜스콘티넨털 리얼티($TCI)의 주가가 18개월 만에 2배 상승했지만, 2025년 2분기 순이익은 전년 대비 89% 급감했습니다. 28달러에서 58달러로 치솟은 주가와 13%에서 1.4%로 추락한 이익률 사이의 이 극명한 괴리는 투자자들에게 중요한 질문을 던집니다. 시장은 무엇을 보고 있는 걸까요? 트랜스콘티넨털 리얼티는 댈러스에 본사를 둔 부동산투자회사로, 오피스 빌딩, 아파트 단지, 쇼핑센터, 개발지 및 미개발지를 포함한 다양한 포트폴리오를 운영합니다. 시가총액 약 4억4200만 달러(약 6178억원)의 소형주로, 직접 소유, 리스, 파트너십, 부동산 담보대출 등 다양한 방식으로 투자하고 있습니다. 2024년 6월 28달러 수준이던 주가는 2025년 12월 58달러까지 급등했으며, 특히 2025년 5월부터 가파른 상승세를 보였습니다. 2025년 2분기 실적은 충격적이었습니다. 매출은 1220만 달러(약 171억원)로 전년 대비 2.3% 소폭 증가했지만, 순이익은 16만9000달러(약 2억3600만원)로 89% 급감했습니다. 주당순이익(EPS)은 0.17달러에서 0.02달러로 떨어졌고, 이익률은 13%에서 1.4%로 붕괴했습니다. 매출 성장에도 불구하고 수익성이 이렇게 급격히 악화된 것은 운영 효율성 저하나 비용 급증을 시사합니다. 그러나 3분기에는 회복 신호가 나타났습니다. 매출이 1280만 달러(약 179억원)로 전년 대비 10.6% 증가했으며, 이는 스탠포드 센터의 상업용 점유율 상승에 기인했습니다. 순이익은 70만 달러(약 9억8000만원)로 전분기 대비 개선되었지만, 이자 수입 감소와 세금 비용 증가로 전년 대비로는 여전히 약세를 보였습니다. 회사는 본 세쿠르 빌라스(Villas at Bon Secour)를 매각하고 알레라(Alera), 반데라 리지(Bandera Ridge), 메라노(Merano) 개발 프로젝트에서 새 유닛 리스를 시작했습니다. 주가 급등의 배경에는 자산 가치 재평가 가능성이 있습니다. 부동산 투자신탁(REIT)의 경우, 장부가치와 시장가치 사이의 괴리가 클 때 주가가 급등하는 경우가 많습니다. 특히 2024년 12월 회사가 인컴 오퍼튜니티 리얼티 인베스터스(Income Opportunity Realty Investors) 주식 최대 10만 주에 대한 공개매수를 발표한 것은 전략적 재편 의지를 보여줍니다. 이러한 기업행동은 자산 구조조정과 가치 실현 노력으로 해석될 수 있습니다. 그러나 위험 요소도 만만치 않습니다. ISS 거버넌스 품질점수가 9점(10점 만점, 1점이 가장 낮은 위험)으로 상당한 지배구조 우려를 나타냅니다. 특히 이사회 부문이 10점(최고 위험)으로 평가되었고, 주주권리 부문도 6점으로 중간 수준의 우려가 있습니다. 심플리 월스트리트는 1개의 경고 신호를 지적했습니다. 경영진 보상과 의사결정 구조에 대한 투명성 부족은 소액주주들에게 리스크 요인입니다. 투자자 입장에서 핵심 질문은 이것입니다. 언제 주가 모멘텀이 악화된 펀더멘털을 정당화할 수 있을까요? 긍정적 시나리오를 보면, 스탠포드 센터의 점유율 상승이 지속되고 신규 개발 프로젝트(알레라, 반데라 리지, 메라노)에서 안정적인 임대 수입이 발생한다면 이익률이 정상화될 수 있습니다. 자산 매각과 포트폴리오 재편이 현금흐름을 개선하고, 부채 감축으로 이어진다면 밸류에이션 재평가가 지속될 수 있습니다. 연방준비제도가 2025년 12월 금리를 인하했고 2026년 추가 인하가 예상되는 상황에서, 부동산 자산의 할인율 하락은 내재가치 상승으로 이어질 수 있습니다. 반면 부정적 시나리오에서는, 2분기에 보인 이익률 붕괴가 구조적 문제라면 주가는 과대평가되어 있습니다. 운영비용이 매출 증가 속도를 계속 앞지른다면 수익성 회복은 요원합니다. 거버넌스 우려가 주주가치 훼손으로 이어지거나, 경기 침체로 상업용 부동산 수요가 약화되면 점유율과 임대료가 동시에 압박받을 수 있습니다. 2026년 경기침체 가능성이 35%(J.P. 모건 전망)인 상황에서, 경기 민감도가 높은 오피스와 소매 부동산은 특히 취약합니다. 구체적인 투자 판단 기준을 제시하면, 긍정 신호는 다음과 같습니다. 3분기와 4분기 실적에서 이익률이 5% 이상으로 회복되고, 스탠포드 센터 점유율이 90% 이상 유지되며, 신규 개발 프로젝트에서 분기당 100만 달러 이상의 추가 임대 수입이 발생하고, 자산 매각으로 순부채가 감소하는 모습을 보인다면 현 주가 수준이 정당화될 수 있습니다. 반대로 경고 신호는, 이익률이 2% 이하로 유지되고, 점유율이 하락 반전하며, 신규 프로젝트 리스업이 계획보다 지연되고, 부채비율이 상승한다면 주가 조정이 불가피합니다. 단기 전망(1-6개월)을 보면, 주가는 4분기 실적 발표(2026년 2-3월 예상)를 앞두고 변동성이 클 것입니다. 3분기 개선 추세가 4분기에도 지속되는지가 핵심입니다. 12월 연준 금리 인하 이후 부동산 섹터에 대한 관심이 높아지면서 단기 모멘텀은 긍정적일 수 있지만, 실적 발표에서 이익률 회복 확인에 실패하면 급격한 조정 가능성이 있습니다. 기술적으로 28달러에서 58달러로 상승한 후 50달러 근처가 중요한 지지선이 될 것입니다. 장기 전망(6개월 이상)은 운영 실행력에 달려 있습니다. 회사가 점유율 개선과 비용 통제를 통해 이익률을 정상화하고, 포트폴리오 재편으로 자산 품질을 향상시키며, 거버넌스 개선으로 투자자 신뢰를 회복한다면 성장 스토리가 살아날 수 있습니다. 그러나 수익성 회복이 지연되고 거버넌스 우려가 지속된다면, 현재 주가는 모멘텀에 의존한 과대평가 상태일 수 있습니다. 미국 부동산 시장의 구조적 변화(재택근무 지속으로 인한 오피스 수요 감소, 소매 부동산의 온라인 전환 압력)도 장기 역풍입니다. 결론적으로, 트랜스콘티넨털 리얼티는 자산 가치 재평가와 운영 개선 기대로 18개월간 100% 상승한 고위험 고수익 투자처입니다. 3분기 실적 개선은 긍정적이지만, 2분기에 보인 이익률 붕괴의 근본 원인이 해결되었는지 확인이 필요합니다. 주가 급등 이후 밸류에이션 매력은 제한적이며, 4분기 실적에서 지속적인 수익성 개선을 확인하지 못하면 조정 압력이 클 것입니다. 소형주 특유의 유동성 리스크와 거버넌스 우려를 감안할 때, 보수적 투자자에게는 적합하지 않으며, 단기 변동성을 감내할 수 있는 공격적 투자자만 검토할 만합니다. 점유율 추이, 신규 프로젝트 리스업 진행, 자산 매각 현금흐름을 면밀히 모니터링하면서, 50달러 지지선 붕괴 시 손절 기준으로 삼는 것이 합리적입니다.